Ist eine verspätete Heizkostenabrechnung automatisch verfallen?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter eine bestimmte Frist für die Heizkostenabrechnung vorgeben – etwa „Spätestens am 30. Juni ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen." Doch was passiert, wenn der Vermieter diese Frist nicht einhält? Verfällt dann automatisch die Nachforderung? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in einem wichtigen Urteil geklärt.

Der Fall: Abrechnung vier Monate zu spät

Eine Vermieterin in Berlin rechnete die Heizkosten für die Periode 2011/2012 erst am 30. Oktober 2012 ab – also rund vier Monate nach der im Mietvertrag festgelegten Frist vom 30. Juni. Die Mieter weigerten sich, die Nachforderung von 196,12 Euro zu bezahlen. Ihr Argument: Die Abrechnung sei verspätet, die vertragliche Frist sei eine Ausschlussfrist.

Das Landgericht Berlin gab den Mietern zunächst Recht. Der BGH sah das jedoch anders.

Die Entscheidung des BGH (Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 152/15)

Der BGH stellte klar: Eine vertragliche Klausel, die den Vermieter verpflichtet, „spätestens" bis zu einem bestimmten Datum abzurechnen, ist keine Ausschlussfrist. Das bedeutet: Auch wenn der Vermieter die Frist überschreitet, verliert er nicht automatisch seinen Anspruch auf Nachzahlung.

Warum ist die vertragliche Frist keine Ausschlussfrist?

Der BGH begründete seine Entscheidung mit mehreren Argumenten:

1. Der Wortlaut reicht nicht aus: Die Klausel sagt nur, wann abzurechnen ist – nicht, was passiert, wenn der Vermieter die Frist versäumt. Das Wort „spätestens" legt nur eine Höchstfrist für die Abrechnung fest, ohne eine Sanktion zu benennen.

2. Vergleich mit dem Gesetz: Auch § 556 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass „spätestens" nach 12 Monaten abzurechnen ist. Der Gesetzgeber musste aber eine eigene Regelung (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) schaffen, um den Nachforderungsausschluss anzuordnen. Das zeigt: Allein die Pflicht zur fristgemäßen Abrechnung führt noch nicht zum Ausschluss.

3. Interessenabwägung: Die verkürzte Frist dient dem Mieter, der schneller Klarheit über seine Kosten bekommt. Es wäre aber unverhältnismäßig, dem Vermieter gleichzeitig bei jeder Verspätung den Anspruch komplett zu nehmen – besonders bei einer so kurzen Frist von nur zwei Monaten.

4. Keine Unklarheitenregel anwendbar: Da nur eine Auslegung rechtlich vertretbar ist, kommt die Regel „im Zweifel gegen den Verwender" (§ 305c Abs. 2 BGB) hier nicht zur Anwendung.

Was gilt stattdessen? Die gesetzliche Ausschlussfrist

Entscheidend für Mieter ist die gesetzliche Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: Der Vermieter verliert seinen Nachforderungsanspruch erst dann, wenn er die Abrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt – und er die Verspätung zu vertreten hat.

Im konkreten Fall war die Abrechnung am 30. Oktober 2012 zwar nach der vertraglichen Frist (30. Juni 2012), aber deutlich innerhalb der gesetzlichen 12-Monats-Frist. Die Nachforderung war daher nicht verfallen.

Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung sollten Sie Folgendes beachten:

• Vertragliche Fristen prüfen: Auch wenn Ihr Mietvertrag eine kurze Abrechnungsfrist nennt, ist diese in der Regel keine Ausschlussfrist – es sei denn, der Vertrag ordnet ausdrücklich an, dass verspätete Nachforderungen ausgeschlossen sind.
• Gesetzliche Frist beachten: Die relevante Grenze ist die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB. Erst wenn diese überschritten ist und der Vermieter die Verspätung verschuldet hat, müssen Sie nicht mehr nachzahlen.
• Recht auf zeitnahe Abrechnung: Sie haben trotzdem das Recht, vom Vermieter eine fristgemäße Abrechnung zu verlangen. Nach Ablauf der vertraglichen Frist können Sie die Abrechnung einfordern (sogenannte Abrechnungsreife).

Zusammenfassung