Muss der Vermieter einer Eigentumswohnung die Abrechnungsfrist für Nebenkosten einhalten?
Das Wichtigste in Kürze
Wer eine Eigentumswohnung mietet, hat die gleichen Rechte auf eine pünktliche Nebenkostenabrechnung wie jeder andere Mieter auch. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (Az. VIII ZR 249/15) klargestellt: Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss die gesetzliche Abrechnungsfrist von 12 Monaten einhalten. Ein fehlender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist keine Entschuldigung für eine verspätete Nebenkostenabrechnung.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Vermieter hatte seine Eigentumswohnung vermietet. Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 schickte er seiner Mieterin erst im Dezember 2013 – also deutlich nach Ablauf der gesetzlichen 12-Monats-Frist.
Seine Begründung: Die alte Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt. Erst nachdem eine neue Hausverwaltung eingesetzt wurde und die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnungen beschlossen hatte, sei ihm eine Abrechnung gegenüber der Mieterin möglich gewesen.
Der Vermieter forderte Nachzahlungen von insgesamt über 1.500 Euro und verrechnete einen Teil mit der Mietkaution.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH wies die Klage des Vermieters ab und stellte drei wichtige Grundsätze klar:
1. Die Abrechnungsfrist gilt auch bei Eigentumswohnungen uneingeschränkt
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen. Das gilt ohne Einschränkung auch für Vermieter von Eigentumswohnungen.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist keine Voraussetzung dafür, dass der Vermieter gegenüber seinem Mieter abrechnen kann.
2. Mieter einer Eigentumswohnung dürfen nicht schlechter gestellt werden
Der BGH betont: Es gibt keinen sachlichen Grund, warum Mieter einer Eigentumswohnung länger auf ihre Abrechnung warten müssen als Mieter einer sonstigen Wohnung. Die internen Abläufe der Wohnungseigentümergemeinschaft sind für das Mietverhältnis nicht maßgeblich.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung über die WEG-Jahresabrechnung ist ein rein interner Vorgang, der gegenüber dem Mieter keine Bindungswirkung entfaltet.
3. Der Vermieter muss eigene Anstrengungen nachweisen
Kann der Vermieter die Frist nicht einhalten, muss er beweisen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Im konkreten Fall hatte der Vermieter nicht einmal ansatzweise dargelegt, was er selbst unternommen hatte, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Wichtig: Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung. Sein Versagen kann dem Vermieter also nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden – aber es entlastet den Vermieter auch nicht automatisch von eigenem Verschulden.
Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern in Eigentumswohnungen erheblich:
- Frist prüfen: Auch wenn Sie in einer Eigentumswohnung leben, gilt die strenge 12-Monats-Frist. Erhalten Sie die Abrechnung für das Jahr 2023 erst nach dem 31. Dezember 2024, ist eine Nachforderung des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen.
- Keine Ausrede durch WEG-Beschluss: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Eigentümerversammlung erst spät über die Jahresabrechnung abgestimmt hat.
- Vertragliche Abweichungen sind unwirksam: Klauseln im Mietvertrag, die die Abrechnung an den Zeitpunkt der WEG-Beschlussfassung knüpfen, sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, da sie den Mieter benachteiligen.
- Guthaben bleibt erhalten: Auch wenn die Nachforderung verfristet ist, bleibt Ihr Anspruch auf ein Guthaben aus der Abrechnung bestehen.
Mietvertragliche Klausel zur WEG-Abrechnung
Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag eine handschriftliche Ergänzung, wonach „die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden." Der BGH bestätigte: Diese Klausel ist unwirksam, weil sie zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Abrechnungsfrist abweicht.
Wenn Sie eine solche oder ähnliche Klausel in Ihrem Mietvertrag finden, können Sie sich darauf berufen, dass sie keine Gültigkeit hat.
Zusammenfassung
| Aspekt | Ergebnis |
|---|---|
| Abrechnungsfrist bei Eigentumswohnung | 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums |
| Beschluss der Eigentümerversammlung nötig? | Nein |
| WEG-Verwalter als Erfüllungsgehilfe? | Grundsätzlich nein |
| Klausel zur WEG-Abrechnung im Mietvertrag | Unwirksam |
| Nachforderung nach Fristablauf | Ausgeschlossen, wenn Vermieter Verspätung zu vertreten hat |
BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die 12-monatige Abrechnungsfrist auch bei Eigentumswohnungen?
Ja. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung die gesetzliche Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums einhalten muss – unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümerversammlung die Jahresabrechnung bereits beschlossen hat.
Darf der Vermieter die Nebenkostenabrechnung verzögern, weil die WEG-Abrechnung noch nicht vorliegt?
Nein. Der fehlende Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist keine zulässige Entschuldigung für eine verspätete Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter muss eigenständig innerhalb der Frist abrechnen.
Ist eine Mietvertragsklausel wirksam, die die Abrechnung an die WEG-Beschlussfassung koppelt?
Nein. Eine solche Klausel ist nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweicht. Der Mieter kann sich auf die reguläre 12-Monats-Frist berufen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht einhält?
Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist eine Nachforderung des Vermieters nach Ablauf der Frist ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Ein eventuelles Guthaben des Mieters bleibt jedoch bestehen.
Ist der WEG-Verwalter ein Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der Nebenkostenabrechnung?
Grundsätzlich nein. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllt mit der WEG-Jahresabrechnung eine eigene gesetzliche Aufgabe und wird nicht als Hilfsperson des Vermieters gegenüber dem Mieter tätig. Sein Verschulden wird dem Vermieter daher nicht zugerechnet – entlastet ihn aber auch nicht von eigenen Versäumnissen.