Nebenkostenabrechnung zu spät erhalten – Muss ich trotzdem zahlen?
Eine Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Doch gilt diese Frist auch dann, wenn gar keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vereinbart wurden? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit einem klaren „Ja" beantwortet (BGH, Urteil vom 16.03.2018, Az. V ZR 60/17).
Worum ging es in dem Fall?
Eine Eigentümerin hatte einem Bewohner ein lebenslanges Wohnungsrecht eingeräumt. Der Bewohner war vertraglich verpflichtet, die umlagefähigen Nebenkosten zu tragen – also Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen auf diese Kosten wurden jedoch nicht vereinbart.
Die Eigentümerin erstellte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 erst im Dezember 2014 – also rund drei Jahre zu spät. Sie forderte vom Bewohner knapp 3.828 Euro.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH entschied: Die Eigentümerin ist mit ihrer Forderung ausgeschlossen. Die Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB) gilt auch dann, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart wurden.
Die 12-Monats-Frist gilt immer
Das Gericht stellte klar: Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 BGB ist auch dann einzuhalten, wenn der Bewohner (oder Mieter) keine monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 hätte spätestens bis Ende Dezember 2011 zugestellt werden müssen.
Warum gilt die Frist auch ohne Vorauszahlungen?
Der BGH nannte mehrere Gründe:
- Planungssicherheit: Der Bewohner hat ein berechtigtes Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erfahren, wie hoch die Betriebskosten sind.
- Schutz vor hohen Nachforderungen: Ohne Frist könnten sich über mehrere Jahre hinweg hohe Forderungen ansammeln, auf die der Bewohner nicht vorbereitet ist.
- Vermeidung von Streit: Eine zeitnahe Abrechnung ist weniger streitanfällig. Nach langer Zeit lässt sich oft schwer klären, ob Kosten korrekt ermittelt wurden.
- Energiebewusstes Verhalten: Nur bei zeitnaher Abrechnung kann der Bewohner sein Verbrauchsverhalten anpassen.
Was bedeutet das für Mieter?
Auch wenn dieses Urteil einen Fall mit dinglichem Wohnungsrecht betraf, lassen sich die Grundsätze auf das Mietrecht übertragen. Die Kernaussage lautet:
Die 12-Monats-Abrechnungsfrist gilt unabhängig davon, ob Vorauszahlungen vereinbart wurden oder nicht.
So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung auf Fristversäumnis:
- Abrechnungszeitraum feststellen: Welches Kalenderjahr oder welchen Zeitraum betrifft die Abrechnung?
- Zustellungsdatum prüfen: Wann haben Sie die Abrechnung tatsächlich erhalten?
- Frist berechnen: Zwischen dem Ende des Abrechnungszeitraums und dem Zugang der Abrechnung dürfen maximal 12 Monate liegen.
- Bei Fristversäumnis: Ist die Abrechnung zu spät zugestellt worden, müssen Sie eine Nachforderung grundsätzlich nicht bezahlen.
Beispiel:
- Abrechnungszeitraum: Kalenderjahr 2023
- Fristende: 31. Dezember 2024
- Erhalten Sie die Abrechnung erst im Februar 2025, ist die Frist versäumt und eine Nachforderung ausgeschlossen.
Ausnahme: Vermieter hat Verspätung nicht zu vertreten
Die Ausschlusswirkung greift nicht, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Vermieter selbst noch auf Abrechnungen von Versorgern wartet. In dem hier entschiedenen Fall wurde eine solche Entschuldigung jedoch weder vorgetragen noch festgestellt.
Fazit
Dieses BGH-Urteil stärkt die Position von Mietern und Nutzungsberechtigten: Die Abrechnungsfrist von 12 Monaten ist auch dann einzuhalten, wenn keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet werden. Wer eine Nebenkostenabrechnung erhält, die deutlich verspätet ist, kann eine darin enthaltene Nachforderung zurückweisen – unabhängig davon, ob Vorauszahlungen vereinbart waren oder nicht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die 12-Monats-Abrechnungsfrist auch ohne vereinbarte Vorauszahlungen?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB auch dann gilt, wenn keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart wurden. Eine verspätete Nachforderung ist ausgeschlossen.
Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?
Wird die Nebenkostenabrechnung mehr als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt, ist eine Nachforderung des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter oder Bewohner muss die Nachforderung dann nicht bezahlen.
Kann der Vermieter trotz Fristversäumnis noch Nebenkosten verlangen?
Nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat – etwa weil er auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen warten musste. Die Beweislast dafür liegt beim Vermieter.
Ab wann beginnt die Abrechnungsfrist für Nebenkosten?
Die 12-Monats-Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr entspricht (z. B. Januar bis Dezember 2023), muss die Abrechnung spätestens bis zum 31. Dezember 2024 zugehen.
Gilt das Urteil auch für normale Mietverhältnisse?
Das Urteil betrifft direkt ein dingliches Wohnungsrecht. Die Argumentation des BGH lässt sich jedoch auf Mietverhältnisse übertragen, da die gleiche Interessenlage besteht und § 556 Abs. 3 BGB ohnehin für Mietverhältnisse gilt.