Muss der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen zurückzahlen, wenn er nicht abrechnet?
Das Wichtigste in Kürze
Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter ein Anspruch auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zu. Der BGH hat in seinem Urteil vom 21.06.2023 (Az. VIII ZR 303/21) bestätigt, dass dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist ausgezogen ist.
Der Fall
Eine Untervermieterin hatte mit ihrem Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 307 Euro vereinbart. Das Mietverhältnis dauerte von Juli 2017 bis Oktober 2018. In dieser Zeit wurden insgesamt 4.912 Euro an Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten geleistet.
Die Untervermieterin erstellte nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung. Das Jobcenter, das die Kosten für den Mieter übernommen hatte, forderte die gezahlten Vorauszahlungen zurück.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigte den Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.912 Euro. Die wesentlichen Punkte:
Keine Abrechnung – Rückzahlung der Vorauszahlungen
Erstellt der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher geleisteter Vorauszahlungen. Dies ergibt sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung: Die Vorauszahlungen werden geleistet, damit der Vermieter daraus die tatsächlichen Betriebskosten begleicht und dem Mieter eine Abrechnung erteilt. Geschieht dies nicht, fehlt der Rechtsgrund für die Zahlung.
Auszug vor Ablauf der Abrechnungsfrist
Auch wenn der Mieter noch vor Ablauf der regulären Abrechnungsfrist aus der Wohnung auszieht, besteht der Rückzahlungsanspruch. Der Vermieter bleibt zwar grundsätzlich zur Abrechnung verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter seine Vorauszahlungen zurückfordern.
Übergang des Anspruchs auf den Leistungsträger
Übernimmt ein Jobcenter die Betriebskostenvorauszahlungen im Rahmen der Kosten der Unterkunft (§ 22 SGB II), geht ein etwaiger Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf den Leistungsträger über. Der Rückzahlungsanspruch wird dabei als einmalige Einnahme im Sinne von § 11 Abs. 3 SGB II eingestuft.
Was bedeutet das für Mieter?
Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung:
- Abrechnungspflicht des Vermieters: Der Vermieter ist verpflichtet, über die Betriebskosten abzurechnen. Tut er dies nicht, verliert er das Recht, die Vorauszahlungen zu behalten.
- Vollständige Rückzahlung: Ohne Abrechnung kann der Mieter die gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen – nicht nur einen etwaigen Überschuss.
- Auch nach Auszug gültig: Der Anspruch besteht unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch läuft oder bereits beendet ist.
Praxistipp für die Prüfung Ihrer Nebenkosten
Wenn Sie als Mieter ausgezogen sind und von Ihrem ehemaligen Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erhalten haben, sollten Sie aktiv werden:
- Prüfen Sie, ob die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bereits abgelaufen ist.
- Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Abrechnung auf.
- Bleibt die Abrechnung aus, können Sie die gesamten geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.
Das Urteil zeigt: Der Vermieter darf Betriebskostenvorauszahlungen nicht einfach einbehalten, ohne eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.
BGH, Urteil vom 21.06.2023, Az. VIII ZR 303/21
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich als Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, wenn keine Abrechnung kommt?
Ja. Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt, haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten geleisteten Vorauszahlungen. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur behalten, wenn er ordnungsgemäß über die tatsächlichen Kosten abrechnet.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Betriebskostenabrechnung?
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Versäumt er diese Frist, kann er grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, und der Mieter kann die Vorauszahlungen zurückverlangen.
Gilt der Rückzahlungsanspruch auch nach einem Auszug?
Ja. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bleibt der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Erstellt er keine Abrechnung, kann der ehemalige Mieter die geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern. Dies hat der BGH in seinem Urteil VIII ZR 303/21 bestätigt.
Bekomme ich alle Vorauszahlungen zurück oder nur den Überschuss?
Wenn der Vermieter gar keine Abrechnung erstellt, können Sie die gesamten Vorauszahlungen zurückfordern – nicht nur einen eventuellen Überschuss. Ohne Abrechnung gibt es keinen Nachweis darüber, welche Kosten tatsächlich angefallen sind.