Müssen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen, wenn der Aufzug nachträglich eingebaut wurde?

Aufzugskosten sind ein häufiger Streitpunkt in der Nebenkostenabrechnung – besonders für Bewohner im Erdgeschoss. Viele fragen sich: Muss ich für einen Aufzug bezahlen, den ich gar nicht nutze? Das Amtsgericht München hat in einem Urteil vom 08.07.2022 (Az. 1290 C 19698/21 WEG) eine klare Antwort gegeben.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in München hatte im Jahr 2011 beschlossen, nachträglich einen Personenaufzug einzubauen. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1968 enthielt jedoch eine Regelung, wonach Erdgeschoss-Wohnungen von den Betriebskosten eines Personenaufzugs freigestellt sind – mit dem Zusatz „sofern vorhanden".

Nach dem Einbau des Aufzugs wurden den Eigentümern einer Erdgeschoss-Wohnung trotzdem anteilig Aufzugskosten in Höhe von 234,70 Euro in der Jahresabrechnung berechnet. Dagegen wehrten sich die betroffenen Eigentümer.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Amtsgericht München gab den Klägern recht und erklärte den Abrechnungsbeschluss für ungültig. Die Begründung:

Die Teilungserklärung gilt uneingeschränkt

Die Teilungserklärung befreit Erdgeschoss-Wohnungen von Aufzugs-Betriebskosten. Diese Regelung enthält keine zeitliche Einschränkung. Der Zusatz „sofern vorhanden" bedeutet nach Auffassung des Gerichts: Wenn ein Aufzug da ist, gilt die Befreiung – egal wann der Aufzug eingebaut wurde.

Das Argument der Gegenseite, die Regelung habe sich nur auf den damaligen Zustand von 1968 bezogen, ließ das Gericht nicht gelten.

Ein Eigentümerbeschluss kann die Teilungserklärung nicht ändern

Beim Einbau des Aufzugs im Jahr 2011 hatten die Eigentümer beschlossen, dass alle Eigentümer die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen tragen sollen. Das Gericht stellte klar: Ein solcher Beschluss ist nichtig, weil die Eigentümergemeinschaft keine Befugnis hat, eine in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss zu ändern.

Auch § 16 Abs. 3 WEG (alte Fassung) gibt nicht die Befugnis, einen Eigentümer, der nach der Teilungserklärung von bestimmten Kosten befreit ist, erstmals an diesen Kosten zu beteiligen.

Was bedeutet das für Mieter bei der Nebenkostenprüfung?

Dieses Urteil ist auch für Mieter relevant, denn Vermieter dürfen nur solche Betriebskosten umlegen, die sie selbst tragen müssen. Daraus ergeben sich folgende Prüfungspunkte:

1. Teilungserklärung prüfen lassen

Wenn Sie als Mieter im Erdgeschoss wohnen und Aufzugskosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung finden, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung. Enthält diese eine Befreiung für Erdgeschoss-Wohnungen, darf Ihr Vermieter diese Kosten möglicherweise nicht an Sie weitergeben.

2. Nachträglicher Einbau ändert nichts

Auch wenn ein Aufzug erst nach Erstellung der Teilungserklärung eingebaut wurde, bleibt eine dort festgelegte Kostenbefreiung bestehen. Ein späterer Eigentümerbeschluss allein reicht nicht aus, um dies zu ändern.

3. Verteilerschlüssel hinterfragen

Werden Aufzugskosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungen verteilt, obwohl die Teilungserklärung bestimmte Wohnungen ausnimmt, ist die Abrechnung in diesem Punkt fehlerhaft.

Zusammenfassung

Das AG München stellt klar: Eine Befreiung von Aufzugskosten in der Teilungserklärung gilt dauerhaft – auch wenn der Aufzug erst Jahre später eingebaut wird. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer kann diese Regelung nicht außer Kraft setzen. Für Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter als Erdgeschoss-Eigentümer keine Aufzugskosten tragen muss, darf er diese auch nicht über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben.

AG München, Urteil vom 08.07.2022, Az. 1290 C 19698/21 WEG