Können Aufzugskosten nur auf Eigentümer mit Aufzug umgelegt werden?

In einer Wohnanlage mit mehreren Häusern verfügen oft nicht alle Gebäude über einen Aufzug. Dann stellt sich die Frage: Müssen alle Eigentümer – und damit indirekt auch alle Mieter – die Aufzugskosten mittragen? Oder dürfen die Kosten nur auf diejenigen umgelegt werden, die den Aufzug tatsächlich nutzen können?

Das Amtsgericht Würzburg hat in seinem Urteil vom 30.04.2024 (Az. 30 C 1655/23 WEG) eine wichtige Entscheidung zu dieser Frage getroffen.

Der Fall: Mehrhausanlage mit nur zwei Aufzügen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus insgesamt acht Einzelhäusern. Nur zwei dieser Häuser waren mit Aufzugsanlagen ausgestattet. In den übrigen sechs Häusern gab es keinen Aufzug.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss mit Mehrheit, die beiden Aufzüge für rund 140.000 Euro zu modernisieren. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die Kosten als Sonderumlage nur auf die 32 Eigentümer der Häuser mit Aufzug verteilt werden sollten – nicht auf alle 69 Eigentümer.

Die betroffenen Eigentümer klagten gegen diese Beschlüsse. Ihr Argument: Nach der Teilungserklärung müssten alle Eigentümer die Kosten gemeinsam tragen. Die Mehrheit der aufzuglosen Eigentümer habe die Minderheit „majorisiert", also überstimmt.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Würzburg wies die Klage ab. Die Beschlüsse entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die wichtigsten Punkte:

1. Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Modernisierungskosten

Das Gericht stellte zunächst klar, dass die Teilungserklärung nur die laufenden Betriebskosten des Aufzugs den Eigentümern der Wohnungen 1–32 zuordnete – nicht sämtliche Kosten einschließlich Modernisierung. Die Formulierung „Alle Kosten d. Aufzüge" in der Teilungserklärung sei lediglich eine „Formulierungsschwäche" und beziehe sich nur auf Betriebskosten.

2. Änderung des Verteilerschlüssels per Mehrheitsbeschluss zulässig

Nach § 16 Abs. 2 WEG dürfen Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beschließen. Dafür braucht es einen sachlichen Grund – dieser darf aber nicht zu streng geprüft werden.

3. Gebrauchsmöglichkeit als sachlicher Grund ausreichend

Der sachliche Grund für die geänderte Kostenverteilung lag hier darin, dass die Aufzüge ausschließlich den Eigentümern der beiden Häuser mit Aufzug zugutekommen. Dass nicht alle Eigentümer den Aufzug nutzen können, rechtfertigt eine andere Verteilung.

4. Keine unzulässige Majorisierung

Das Gericht erkannte zwar an, dass die Mehrheit (Eigentümer ohne Aufzug) die Minderheit (Eigentümer mit Aufzug) überstimmte. Allerdings sei allein die Tatsache, dass eine Mehrheit ihren Vorteil nutzt, noch kein Rechtsmissbrauch. Die Beschlüsse seien nicht willkürlich, da ein nachvollziehbarer sachlicher Grund vorlag.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat praktische Auswirkungen für Mieter in Mehrhausanlagen:

• Aufzugs-Betriebskosten (Strom, Wartung, TÜV-Prüfung) können grundsätzlich auf alle Mieter einer WEG umgelegt werden – auch wenn das eigene Haus keinen Aufzug hat. Maßgeblich ist die Teilungserklärung bzw. der Beschluss der Eigentümer.
• Modernisierungskosten können per Eigentümerbeschluss ausschließlich denjenigen auferlegt werden, die den Aufzug tatsächlich nutzen können. Dies kann sich indirekt auf Ihre Nebenkosten auswirken, wenn der Vermieter diese Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung weitergibt.
• Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung darauf, welcher Verteilerschlüssel für Aufzugskosten angewandt wird. Wenn Sie in einem Haus ohne Aufzug wohnen und dennoch Aufzugskosten zahlen sollen, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und die Eigentümerbeschlüsse.

Prüfungstipps für Mieter

Wenn in Ihrer Nebenkostenabrechnung Aufzugskosten auftauchen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

1. Gibt es in Ihrem Haus überhaupt einen Aufzug? In einer Mehrhausanlage kann es sein, dass nur bestimmte Gebäude einen Aufzug haben.
2. Welcher Verteilerschlüssel gilt? Die Teilungserklärung oder Eigentümerbeschlüsse können vorsehen, dass nur bestimmte Eigentümer die Aufzugskosten tragen.
3. Handelt es sich um laufende Betriebskosten oder um Modernisierung? Nur laufende Betriebskosten des Aufzugs sind als Nebenkosten auf Mieter umlagefähig. Modernisierungskosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.
4. Stimmt die Zuordnung? Werden Ihnen Kosten berechnet, die laut Eigentümerbeschluss nur andere Häuser betreffen?

Fazit

Das AG Würzburg bestätigt: In einer Mehrhausanlage dürfen die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass Aufzugskosten nur von denjenigen getragen werden, die den Aufzug tatsächlich nutzen können. Ein sachlicher Grund für die Änderung des Verteilerschlüssels ist die unterschiedliche Gebrauchsmöglichkeit. Für Mieter bedeutet das: Prüfen Sie genau, ob die Aufzugskosten in Ihrer Abrechnung korrekt zugeordnet sind.