Darf der Vermieter Gartenpflege für einen öffentlichen Park auf Mieter umlegen?

Viele Wohnanlagen sind von großzügigen Grünflächen oder parkähnlichen Anlagen umgeben. Die Pflege solcher Flächen kostet Geld – und Vermieter legen diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung gerne auf die Mieter um. Doch was passiert, wenn diese Grünflächen nicht nur den Mietern, sondern auch der Allgemeinheit zur Verfügung stehen? Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 33/15) hierzu eine wichtige Klarstellung getroffen.

Worum ging es in dem Fall?

Die Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage namens „Wohnpark am See" stritten mit ihrer Vermieterin über verschiedene Positionen der Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 2009 bis 2011. Einer der Streitpunkte betraf die Kosten für die Pflege der Außenanlage – eines Parks, der die Wohnanlage umgab und nicht eingezäunt war.

Die Mieter waren der Meinung, dass die Pflegekosten für diesen Park nicht auf sie umgelegt werden dürfen, weil er auch von der Öffentlichkeit genutzt wird.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat klargestellt: Garten- oder Parkflächen, die der Öffentlichkeit gewidmet sind, verlieren den erforderlichen Bezug zur Mietsache. Die Pflegekosten können dann nicht mehr als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Entscheidend ist dabei:

• Nicht allein das Eigentum zählt: Es reicht nicht aus, dass die Grünfläche im Eigentum des Vermieters steht. Auch private Flächen können der Öffentlichkeit gewidmet sein.
• Kein Zaun allein ist entscheidend: Umgekehrt bedeutet ein fehlender Zaun nicht automatisch, dass eine Fläche öffentlich ist.
• Maßgeblich ist die Widmung: Es kommt darauf an, ob die Anlage nach bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder ob der Vermieter sie nach dem Gesamteindruck für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.

Wann ist eine Grünfläche „der Öffentlichkeit gewidmet"?

Der BGH nennt zwei Möglichkeiten:

1. Bauplanerische Widmung: Die Fläche ist laut Bebauungsplan oder anderen Planungsunterlagen als öffentliche Grünfläche ausgewiesen.
2. Faktische Widmung durch den Vermieter: Der Vermieter hat die Anlage so gestaltet, dass aus Sicht eines verständigen Dritten jedermann sie nutzen darf – unabhängig davon, ob er Mieter der Anlage ist.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in einer Wohnanlage mit größeren Grünflächen oder einem Park wohnen, sollten Sie prüfen:

• Ist die Grünfläche frei zugänglich und wird sie regelmäßig von Passanten, Spaziergängern oder Hundebesitzern genutzt, die nicht in der Anlage wohnen?
• Gibt es Hinweise auf eine öffentliche Widmung (z. B. im Bebauungsplan)?
• Hat der Vermieter die Anlage erkennbar für die Allgemeinheit geöffnet (z. B. durch öffentliche Wege, Bänke, fehlende Zugangsbeschränkungen)?

Falls ja, könnten die Kosten für die Pflege dieser Flächen nicht umlagefähig sein.

Wichtig: Beseitigung von Verunreinigungen durch Dritte ist umlagefähig

In demselben Urteil hat der BGH allerdings auch klargestellt: Soweit Gartenpflegekosten grundsätzlich umlagefähig sind, gehört auch die Beseitigung von Verunreinigungen durch Dritte (z. B. Hundekot) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es spielt keine Rolle, ob die Verschmutzung von Mietern oder von Fremden verursacht wurde. Die regelmäßige Pflege und Reinigung der Außenanlagen gehört zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks.

Weitere Punkte aus dem Urteil

Hauswartkosten bei getrennten Verträgen

Hat der Vermieter mit dem Hauswart getrennte Verträge für umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten geschlossen, muss er die Kosten in der Abrechnung nicht weiter aufschlüsseln. Der Mieter hat in diesem Fall auch kein Einsichtsrecht in den Vertrag über die nicht umlagefähigen Tätigkeiten.

Winterdienst und Garagenplätze

Wenn nicht alle Mieter Garagenplätze haben, müssen die Kosten für Winterdienst und Fußwegreinigung nicht zwingend in der Abrechnung selbst aufgeschlüsselt werden. Entscheidend ist, dass der Vermieter die auf Garagenplätze entfallenden Kosten herausrechnet und nicht auf alle Mieter umlegt.

Fazit

Dieses BGH-Urteil ist besonders relevant für Mieter in größeren Wohnanlagen mit parkähnlichen Außenanlagen. Wer feststellt, dass die Grünflächen rund um seine Wohnanlage faktisch öffentlich zugänglich sind und von jedermann genutzt werden, sollte die Position „Gartenpflege" in der Nebenkostenabrechnung kritisch hinterfragen. Die Pflegekosten für öffentlich gewidmete Flächen sind nicht umlagefähig.