Sind Baumfällkosten in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Wer als Mieter seine Nebenkostenabrechnung prüft, stolpert manchmal über ungewöhnliche Positionen bei den Gartenpflegekosten. Besonders hohe Beträge können entstehen, wenn ein Baum auf dem Grundstück gefällt werden musste. Doch darf der Vermieter solche Kosten wirklich auf die Mieter umlegen? Der Bundesgerichtshof hat diese lange umstrittene Frage mit Urteil vom 10. November 2021 (Az. VIII ZR 107/20) eindeutig beantwortet.

Der Fall: Mieterin wehrt sich gegen Baumfällkosten

Eine Mieterin in einer Genossenschaftswohnung erhielt ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015. Darin waren Gartenpflegekosten in Höhe von über 4.000 Euro enthalten – ein ungewöhnlich hoher Betrag. Der Grund: Die Vermieterin hatte eine über 40 Jahre alte Birke fällen lassen, weil der Baum morsch und nicht mehr standsicher war. Allein die Fällung kostete rund 2.500 Euro.

Auf die Mieterin entfiel ein Anteil von 415,29 Euro. Sie zahlte zwar unter Vorbehalt, klagte dann aber auf Rückzahlung. Ihre Argumentation: Baumfällkosten seien keine laufenden Betriebskosten und daher nicht umlagefähig.

Die Entscheidung des BGH: Baumfällung gehört zur Gartenpflege

Der BGH wies die Klage der Mieterin ab und stellte klar: Die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums gehören zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV.

Die wichtigsten Argumente des Gerichts:

1. Der Wortlaut der Betriebskostenverordnung erfasst auch Baumfällungen

§ 2 Nr. 10 BetrKV spricht von den „Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen". Bäume sind sowohl Pflanzen als auch Gehölze im Sinne dieser Vorschrift. Eine Beschränkung auf eine bestimmte Größe gibt es nicht. Zudem gehört das Entfernen kranker oder abgestorbener Pflanzen zum Oberbegriff der „Gartenpflege".

2. Es handelt sich nicht um Instandhaltungskosten

Manche Gerichte hatten argumentiert, dass das Fällen eines morschen Baums eine Instandsetzung der Mietsache darstelle und daher vom Vermieter allein zu tragen sei. Der BGH sieht das anders: Ein einzelner morscher Baum in einem Garten stellt nicht automatisch einen Mangel der Mietsache dar. Ein Garten besteht aus vielen Pflanzen, und eine bestimmte Zusammensetzung ist dem Mieter regelmäßig nicht geschuldet.

3. Auch Verkehrssicherungspflicht schließt Umlagefähigkeit nicht aus

Dass der Vermieter mit der Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, ändert nichts an der Umlagefähigkeit. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist kein Kriterium für die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Instandhaltungskosten.

4. Baumfällkosten sind „laufende" Kosten

Für laufende Kosten im Sinne der BetrKV ist es nicht nötig, dass sie jährlich anfallen. Auch Kosten in mehrjährigen oder unregelmäßigen Abständen reichen aus. Da Pflanzen Lebewesen sind, lässt sich ihre Lebensdauer nicht sicher vorhersagen. Längere Zeitintervalle sind den Gartenpflegekosten daher von Natur aus eigen.

5. Hohe Kosten allein schließen die Umlagefähigkeit nicht aus

Das Betriebskostenrecht schützt Mieter nicht pauschal vor hohen Einzelkosten. Auch ein sprunghafter Anstieg einer Kostenposition ist kein Grund, die Umlagefähigkeit grundsätzlich auszuschließen.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung hohe Gartenpflegekosten finden, die durch eine Baumfällung verursacht wurden, ist das nach diesem BGH-Urteil grundsätzlich zulässig – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Wann Baumfällkosten umlagefähig sind:

• Der Baum war morsch, krank, abgestorben oder nicht mehr standsicher
• Der Baum stand auf einer gemeinschaftlichen Gartenfläche des Wohnanwesens
• Die Kosten sind der Höhe nach wirtschaftlich angemessen (Wirtschaftlichkeitsgrundsatz)

Wann Sie genauer hinschauen sollten:

• Der Baum wurde aus rein gestalterischen Gründen gefällt (nicht wegen Abgängigkeit)
• Die Kosten erscheinen unverhältnismäßig hoch
• Die Gartenfläche steht nur dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung zur Verfügung
• Es handelt sich um die Neuanlage eines Gartens (Erstausstattungskosten sind nicht umlagefähig)

Hinweis zur Verteilung über mehrere Jahre

Der BGH hat in seinem Urteil angedeutet, dass ein Vermieter unter Umständen verpflichtet sein kann, besonders hohe Baumfällkosten nicht komplett in einem Jahr abzurechnen, sondern über mehrere Jahre zu verteilen. Im konkreten Fall wurde dies nicht beanstandet, da die Kosten nicht als besonders hoch angesehen wurden und die Mieterin keine Einwände gegen die einmalige Umlage erhoben hatte.

Zusammenfassung

Mit diesem Grundsatzurteil hat der BGH eine lang umstrittene Frage geklärt. Mieter müssen Baumfällkosten als Teil der Gartenpflegekosten grundsätzlich mittragen, wenn der Baum alters-, krankheits- oder witterungsbedingt abgängig war. Die Kosten sollten aber dennoch im Rahmen der Nebenkostenprüfung auf ihre Angemessenheit und korrekte Zuordnung überprüft werden.