Sind Baumfällkosten in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?
Wer als Mieter seine Nebenkostenabrechnung prüft, stößt manchmal auf überraschende Positionen unter "Gartenpflege". Besonders hohe Kosten können entstehen, wenn Bäume gefällt werden mussten. Doch dürfen Vermieter diese Kosten überhaupt auf die Mieter umlegen? Das Landgericht München II hat dazu ein klares Urteil gesprochen.
Der Fall: Über 800 Euro für Baumfällarbeiten
In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 tauchte unter der Position "Gartenpflege/Jahresrückschnitt" ein Betrag von 847,14 Euro auf. Dieser entstand durch folgende Arbeiten:
- Fällen zweier abgestorbener Ebereschen
- Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens
- Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche (in Klettertechnik)
- Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts
Die Mieter weigerten sich zu zahlen. Ihr Argument: Das Fällen von Bäumen sei keine laufende Gartenpflege, sondern eine Instandsetzung – und die müsse der Vermieter selbst tragen.
Die Entscheidung des LG München II
Das Landgericht München II bestätigte mit Urteil vom 19.11.2020 (Az. 31 S 3302/20) die Entscheidung des Amtsgerichts: Baumfällkosten für abgestorbene oder absterbende Bäume sind als Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig.
Die wichtigsten Argumente des Gerichts
Baumfällen gehört zur Gartenpflege
Das Gericht stellte klar: Das Fällen kranker, morscher und abgestorbener Bäume ist eine Maßnahme, die zur Erhaltung einer gärtnerisch angelegten Fläche notwendig ist. Ohne diese Pflege würde der Garten seinen Charakter verlieren.
Erneuerung umfasst auch das Entfernen
§ 2 Nr. 10 BetrKV nennt ausdrücklich die "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen" als umlagefähig. Die Erneuerung eines Baumes setzt logischerweise das Fällen des alten Baumes voraus. Wenn schon die teurere Variante (Fällen plus Neuanpflanzung) umlagefähig ist, dann erst recht die günstigere (nur das Fällen).
Neuanpflanzung ist nicht erforderlich
Wichtig für Mieter: Der Vermieter muss keinen neuen Baum pflanzen, damit die Fällkosten umlagefähig sind. § 2 Nr. 10 BetrKV erweitert das Umlagerecht, verpflichtet den Vermieter aber nicht zum Ersatz.
Kein Argument mit "seltenen Kosten"
Dass Baumfällkosten erst nach Jahrzehnten anfallen können, ändert nichts an der Umlagefähigkeit. Entscheidend ist nicht, wie häufig bestimmte Arbeiten anfallen, sondern ob sie zu einer ordnungsgemäßen Gartenpflege gehören. Es handelt sich um einen "aperiodischen Anstieg von Kosten innerhalb periodisch anfallender Betriebskosten".
Keine besondere Schutzbedürftigkeit der Mieter
Das Gericht sah auch keine besondere Schutzbedürftigkeit der Mieter. Dass Bäume aus verschiedenen Gründen gefällt werden müssen, ist eine natürliche Entwicklung, mit der man rechnen muss – insbesondere wenn man sieht, dass Bäume auf dem Grundstück stehen.
Wann sind Baumfällkosten NICHT umlagefähig?
Das Gericht machte deutlich, dass es nur über abgestorbene bzw. absterbende Bäume entschied. Ausdrücklich offengelassen wurde die Frage bei:
- Sturmschäden oder plötzlichen, unerwarteten Ursachen
- Umgestaltung des Gartens (z.B. gesunde Bäume werden für einen Umbau gefällt)
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Wenn Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung Kosten für das Fällen von Bäumen finden, prüfen Sie folgende Punkte:
- Waren die Bäume krank, abgestorben oder morsch? Dann sind die Kosten nach diesem Urteil umlagefähig.
- Handelt es sich um eine Gartenumgestaltung? Werden gesunde Bäume für eine Neugestaltung gefällt, ist die Umlagefähigkeit fraglich.
- Liegt ein plötzliches Ereignis vor? Bei Sturmschäden ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt.
- Ist die Position im Mietvertrag vereinbart? Die Umlage von Gartenpflegekosten muss im Mietvertrag oder durch Verweis auf die BetrKV vereinbart sein.
Herrschende Meinung in der Rechtsprechung
Das LG München II schloss sich mit dieser Entscheidung der herrschenden Meinung in der juristischen Literatur an. Auch das LG Frankfurt a.M., das LG Hamburg und mehrere Amtsgerichte hatten Baumfällkosten bereits als umlagefähig anerkannt. Einige Gerichte (z.B. LG Krefeld, LG Tübingen) sahen das anders. Der BGH hat die Frage bislang offengelassen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf mein Vermieter Baumfällkosten über die Nebenkosten abrechnen?
Ja, nach dem Urteil des LG München II (Az. 31 S 3302/20) sind Kosten für das Fällen abgestorbener oder kranker Bäume als Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig. Dies gilt als herrschende Meinung in der juristischen Literatur.
Muss der Vermieter einen neuen Baum pflanzen, wenn er die Fällkosten umlegt?
Nein. Das Gericht stellte klar, dass eine Neuanpflanzung keine Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten ist. Wenn schon die teurere Erneuerung (Fällen plus Neuanpflanzung) umlagefähig ist, dann erst recht das günstigere bloße Fällen.
Sind Baumfällkosten nach einem Sturm auch umlagefähig?
Diese Frage hat das LG München II ausdrücklich offengelassen. Das Urteil betrifft nur Bäume, die aufgrund natürlicher Alterung oder Krankheit abgestorben sind. Bei Sturmschäden ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt.
Warum gelten Baumfällkosten nicht als Instandsetzung?
Das Gericht sieht § 2 Nr. 10 BetrKV als spezielle Sonderregelung (lex specialis) für Gartenpflegekosten. Die Vorschrift nennt ausdrücklich die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen als umlagefähig und schließt damit bewusst auch Maßnahmen ein, die sonst als Instandsetzung gelten würden.
Können Baumfällkosten wegen ihrer Höhe unzulässig sein?
Allein die Höhe der Kosten macht sie nicht unzulässig. Das Gericht betonte, dass höhere Kosten beim Fällen im Vergleich zu normalen Rückschnittarbeiten nicht ungewöhnlich sind, sondern sich aus dem größeren Arbeitsumfang ergeben.