Sind überhöhte Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung zulässig?
Das Landgericht München II hat in einem Urteil vom 27.02.2025 (Az. 34 O 6418/22) entschieden, wann Kosten für Grünanlagenpflege, Sommerreinigung und Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Das Urteil liefert wichtige Maßstäbe für die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen – insbesondere wenn Dienstleister mit dem Vermieter verwandt oder verbunden sind.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Vermieterin hatte mit einer Hausverwaltung, die zugleich familiär mit ihr verbunden war, einen Hausmeistervertrag geschlossen. Die darin vereinbarten Kosten für Winterdienst, Sommerreinigung der Parkplätze und Grünanlagenpflege legte sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieterin um.
Die Mieterin hielt die Kosten für überhöht und verlangte eine Korrektur der Abrechnungen für die Jahre 2019 bis 2022. Außerdem bemängelte sie, dass keine Zahlungsbelege und Arbeitsnachweise vorgelegt wurden.
Was hat das Gericht entschieden?
1. Wirtschaftlichkeitsgebot: Die 20-Prozent-Grenze
Das Gericht stellte klar: Auch in der Gewerberaummiete gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen. Als Maßstab gilt der durchschnittliche Marktpreis – nicht der höchste noch marktübliche Preis.
Eine Überschreitung ist erst dann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die tatsächlich angesetzten Kosten den Durchschnittspreis um mehr als 20 % übersteigen. Diese Grenze orientiert sich an § 5 WiStG.
Im konkreten Fall ergab ein Sachverständigengutachten:
- Winterdienst: Die angesetzten Kosten lagen nur rund 10 % über dem Marktdurchschnitt – kein Verstoß.
- Sommerreinigung/Grünanlagenpflege: Die Kosten lagen rund 29 % über dem Marktdurchschnitt – ein klarer Verstoß.
Die Vermieterin durfte daher für die Sommerleistungen nur den durchschnittlichen Marktpreis in die Abrechnung einstellen.
2. Umgehung vertraglicher Grenzen ist unzulässig
Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin maximal 4 Grünanlagenpflegeeinsätze pro Jahr tragen muss. Nachdem die Vermieterin zunächst 7 Einsätze abgerechnet und auf Rüge hin 3 davon gestrichen hatte, versuchte sie in den Folgejahren, die gleichen Jahreskosten auf nur noch 4 Rechnungsposten zu verteilen – also pro Einsatz deutlich mehr zu berechnen.
Das Gericht wertete dies als Umgehung der vertraglichen Vereinbarung und einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die bloße Umstellung der Rechnungsweise ohne sachliche Änderung der Leistung begründet keinen höheren Anspruch.
3. Fehlende Belege: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Die Vermieterin hatte keine Zahlungsbelege und Arbeitsnachweise vorgelegt. Das Gericht bestätigte: Solange der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachkommt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Klage auf Nachzahlung wurde insoweit als derzeit unbegründet abgewiesen.
Wichtig: Dieses Recht gilt auch im Gewerberaummietrecht. Der Mieter muss kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht darlegen – das allgemeine Kontrollinteresse genügt.
4. Formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung
Die Zusammenfassung mehrerer Kostenarten (Winterdienst, Sommerreinigung, Grünanlagenpflege) unter einer Position „Winterdienst/Außenanlage Parkplatz" führte nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Die Position ließ sich den vertraglichen Regelungen zuordnen.
Auch das Fehlen von Belegkopien machte die Abrechnung nicht formell unwirksam. Das Gericht sah die vertragliche Pflicht zur Belegübersendung als Erweiterung des Einsichtsrechts, nicht als Voraussetzung für die Fälligkeit.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil zeigt, worauf Mieter bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung achten können:
- Hausmeisterkosten prüfen: Gerade wenn der Dienstleister mit dem Vermieter verbunden ist, lohnt sich ein Vergleich mit marktüblichen Preisen.
- Vertragliche Grenzen kennen: Ist im Mietvertrag eine maximale Anzahl von Pflegeeinsätzen vereinbart, darf der Vermieter nicht einfach die Kosten auf weniger Einsätze umverteilen.
- Belege anfordern: Werden Zahlungsbelege und Arbeitsnachweise nicht vorgelegt, kann die Zahlung verweigert werden, bis die Einsicht gewährt wird.
- 20-Prozent-Schwelle beachten: Nicht jede Abweichung vom Marktpreis ist gleich ein Verstoß. Erst ab einer Überschreitung von mehr als 20 % über dem Durchschnitt wird es problematisch.
Das Urteil im Überblick
| Aspekt | Ergebnis |
|---|---|
| Gericht | LG München II |
| Aktenzeichen | 34 O 6418/22 |
| Datum | 27.02.2025 |
| Winterdienstkosten | Nicht zu beanstanden (nur 10 % über Durchschnitt) |
| Sommerreinigung/Grünanlagenpflege | Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot (29 % über Durchschnitt) |
| Umverteilung der Kosten | Unzulässige Umgehung, Verstoß gegen Treu und Glauben |
| Fehlende Belege | Zurückbehaltungsrecht des Mieters |
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann verstoßen Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Ein Verstoß liegt vor, wenn die angesetzten Kosten den durchschnittlichen Marktpreis um mehr als 20 % übersteigen. Diese Schwelle orientiert sich an § 5 WiStG. Liegen die Kosten nur leicht über dem Durchschnitt (z.B. 10 %), ist das noch in Ordnung.
Darf der Vermieter die Grünanlagenpflege-Kosten einfach auf weniger Einsätze umverteilen?
Nein. Wenn im Mietvertrag eine maximale Anzahl von Pflegeeinsätzen vereinbart ist, darf der Vermieter nicht die gleichen Jahreskosten auf weniger Rechnungsposten verteilen. Das Gericht wertete dies als unzulässige Umgehung der vertraglichen Vereinbarung.
Kann ich die Nebenkostennachzahlung verweigern, wenn mir keine Belege vorgelegt werden?
Ja. Solange der Vermieter berechtigterweise angeforderte Belege wie Zahlungsnachweise und Arbeitsnachweise nicht vorlegt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Nachzahlung muss dann erst geleistet werden, wenn die Belegeinsicht gewährt wurde.
Muss der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung das günstigste Angebot wählen?
Nein. Der Vermieter muss nicht die billigste Lösung wählen. Er hat einen Ermessensspielraum und darf alle sachlichen Gesichtspunkte berücksichtigen. Allerdings darf er sich nicht auf marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen einlassen.
Ist eine pauschale Vergütung für den Winterdienst unüblich und daher angreifbar?
Nein. Das Gericht hat festgestellt, dass pauschale Vergütungen im Winterdienst marktüblich und vermehrt vorzufinden sind. Es gibt verschiedene Vergütungsmodelle am Markt, eine reine Pauschale ist nicht per se unwirtschaftlich.