Muss der Vermieter bei der Grundsteuer einen Vorwegabzug für Gewerbe machen?
Wer in einem Haus mit Wohnungen und Gewerbe lebt, fragt sich oft: Zahle ich bei der Grundsteuer zu viel, weil die Gewerbeflächen nicht gesondert berücksichtigt werden? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage im Urteil vom 10. Mai 2017 (Az. VIII ZR 79/16) klar beantwortet.
Worum ging es in dem Fall?
Die Mieter bewohnten eine 136 Quadratmeter große Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäude in Berlin. Das Gebäude hatte insgesamt rund 1.100 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Davon entfielen etwa 56 Prozent auf gewerbliche Nutzung und 44 Prozent auf Wohnungen.
Die Vermieterin legte die Grundsteuer in Höhe von 4.580,36 Euro einheitlich nach dem Flächenmaßstab auf alle Mieter um – ohne Unterschied zwischen Gewerbe und Wohnen. Die frühere Vermieterin hatte das anders gemacht: Sie hatte 70 Prozent der Grundsteuer vorab den Gewerbemietern zugeordnet und nur den Rest auf die Wohnmieter verteilt.
Die Mieter forderten, dass die neue Vermieterin genauso verfahren müsse. Sie verlangten die Differenz von 209,31 Euro zurück.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH wies die Klage der Mieter ab. Die Vermieterin durfte die Grundsteuer ohne Vorwegabzug einheitlich nach dem Flächenmaßstab umlegen. Die Begründung stützt sich auf drei Punkte:
1. Keine vertragliche Pflicht zum Vorwegabzug
Der Mietvertrag regelte als Umlageschlüssel „das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses". Das bedeutet lediglich, dass die Betriebskosten nach Fläche verteilt werden. Ein Vorwegabzug für Gewerbe ist damit nicht vereinbart. Auch die frühere Abrechnungspraxis der Voreigentümerin begründet keine Pflicht zur Beibehaltung.
2. Keine gesetzliche Pflicht nach § 556a BGB
Die Grundsteuer wird nicht durch das Verhalten der Mieter „verursacht". Sie beruht auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde. Deshalb greift die Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, die einen verursachungsgerechten Maßstab nur bei erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung vorschreibt.
3. Kein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen
Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen wäre nur nötig, wenn die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter verursachen würde. Bei der Grundsteuer ist das nicht der Fall. Der Grund: Die Höhe der Grundsteuer hängt nicht von der aktuellen Nutzung oder den aktuellen Erträgen ab. Sie basiert auf einem Einheitswert, der auf Wertverhältnissen aus der Vergangenheit beruht (hier: 1935). Es gibt keinen direkten Zusammenhang zwischen der gewerblichen Nutzung im Abrechnungsjahr und der Höhe der Grundsteuer.
Was bedeutet das für Mieter?
Wenn Sie in einem Haus mit Gewerbe und Wohnungen leben, können Sie bei der Grundsteuer grundsätzlich keinen Vorwegabzug für die Gewerbemieter verlangen. Der Vermieter darf die Grundsteuer einheitlich nach dem Flächenmaßstab auf alle Mieter umlegen.
Wann könnte es anders sein?
- Wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Vorwegabzug vereinbart ist
- Wenn die Abrechnung zu einem offensichtlich unzumutbaren Ergebnis führt (was der BGH bei der Grundsteuer aufgrund ihrer Berechnungsmethode und typischen Höhe aber verneint)
Worauf sollten Mieter bei der Prüfung achten?
Bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden sollten Sie hinsichtlich der Grundsteuer prüfen:
- Verteilerschlüssel: Wird der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel angewandt?
- Gesamtbetrag: Stimmt der abgerechnete Betrag mit dem Grundsteuerbescheid überein?
- Flächenangaben: Sind die zugrunde gelegten Flächen korrekt?
Ein Vorwegabzug für Gewerbemieter ist bei der Grundsteuer hingegen nach diesem BGH-Urteil nicht erforderlich.
Urteil: BGH, 10.05.2017 – VIII ZR 79/16
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Vermieter bei der Grundsteuer einen Vorwegabzug für Gewerbemieter machen?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 10.05.2017 (VIII ZR 79/16) ist der Vermieter nicht verpflichtet, bei der Grundsteuer einen Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten vorzunehmen. Die einheitliche Umlage nach dem Flächenmaßstab ist zulässig.
Warum gilt bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug wie bei anderen Betriebskosten?
Die Grundsteuer hängt nicht von der aktuellen Nutzung oder den aktuellen Erträgen im Abrechnungsjahr ab. Sie basiert auf einem Einheitswert aus der Vergangenheit. Es kann daher nicht festgestellt werden, dass die gewerbliche Nutzung höhere Kosten pro Quadratmeter verursacht.
Kann ich als Mieter einen Vorwegabzug bei der Grundsteuer verlangen, wenn der Vorvermieter das so gemacht hat?
Nein. Die bloße Abrechnungspraxis eines früheren Vermieters begründet keinen Anspruch auf Beibehaltung. Entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Wann wäre ein Vorwegabzug bei Betriebskosten in gemischt genutzten Gebäuden nötig?
Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen ist nur dann erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Bei der Grundsteuer ist das nach dem BGH nicht der Fall, kann aber bei anderen Betriebskosten (z.B. Wasser, Müll) durchaus relevant sein.