Muss ich Grundsteuer zahlen, wenn sie im Mietvertrag nicht einzeln aufgeführt ist?
Worum geht es in diesem Urteil?
Ein Vermieter hatte mit seiner Mieterin einen Gewerbemietvertrag über einen Supermarkt geschlossen. Im Vertrag stand:
„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten."
Die Grundsteuer wurde in dieser Klausel nicht ausdrücklich genannt. Über 20 Jahre lang rechnete der Vermieter die Grundsteuer auch nicht ab. Erst 2016 forderte er für die Jahre 2012 und 2013 jeweils rund 5.100 Euro Grundsteuer nach.
Die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Ihre Argumentation: Die Klausel sei zu unbestimmt, da die Grundsteuer nicht konkret genannt werde.
Die Entscheidung des BGH (XII ZR 120/18)
Der Bundesgerichtshof entschied am 8. April 2020, dass die Klausel nicht automatisch unwirksam ist. Der BGH stellte klar:
1. Individualvereinbarung braucht weniger Transparenz
Bei einer individuell ausgehandelten Klausel (keine AGB) gelten geringere Anforderungen an die Bestimmtheit. Der strenge Transparenzmaßstab, der bei vorformulierten Vertragsbedingungen gilt, ist hier nicht anzuwenden. Ein Mieter, der individuell verhandelt, braucht nicht denselben Schutz wie bei Standardverträgen.
2. „Betriebskosten" ist ein gesetzlich definierter Begriff
Der BGH betonte: Der Begriff „Betriebskosten" ist seit Jahrzehnten gesetzlich definiert – zuerst in der Zweiten Berechnungsverordnung, heute in § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung. Die Grundsteuer war dabei von Anfang an als Betriebskostenart aufgeführt.
Wird in einem Mietvertrag der Begriff „Betriebskosten" verwendet, darf man diesen im Sinne der gesetzlichen Definition verstehen – auch bei Gewerbemietverträgen, auf die § 556 BGB eigentlich nicht direkt anwendbar ist.
3. „Sämtliche" und „insbesondere" sprechen für umfassende Umlage
Die Formulierung „sämtliche Betriebskosten" mit einer anschließenden beispielhaften Aufzählung („insbesondere") zeigt deutlich: Es sollen alle Betriebskosten umgelegt werden, nicht nur die ausdrücklich genannten.
4. Langjährige Nichtabrechnung ändert nicht automatisch den Vertrag
Der BGH wies darauf hin, dass die jahrzehntelange Nichtabrechnung der Grundsteuer allein noch keine stillschweigende Vertragsänderung darstellt. Es müssten besondere Umstände hinzukommen.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Für Gewerbemieter
- Steht in Ihrem Mietvertrag „sämtliche Betriebskosten" als individuelle Vereinbarung, kann der Vermieter grundsätzlich alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten abrechnen – also auch die Grundsteuer.
- Die einzelne Aufzählung bestimmter Kosten mit dem Wort „insbesondere" schränkt die Umlage nicht auf diese Positionen ein.
- Wurde eine Kostenart jahrelang nicht abgerechnet, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter darauf verzichtet hat.
Für Wohnungsmieter
Für Wohnraummietverträge gelten strengere Regeln. Bei vorformulierten Klauseln (AGB) muss die Betriebskostenvereinbarung so klar formuliert sein, dass sich der Mieter ein grobes Bild von den auf ihn zukommenden Kosten machen kann. Allerdings hat der BGH bereits entschieden, dass auch in Wohnraummietverträgen der Begriff „Betriebskosten" ohne weitere Erläuterung ausreichend bestimmt sein kann.
Prüfungstipps
Wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung mit Grundsteuer erhalten und diese Position bisher nie abgerechnet wurde, sollten Sie prüfen:
- Was steht genau im Mietvertrag? Gibt es eine Betriebskostenklausel, die „sämtliche Betriebskosten" oder ähnliche umfassende Formulierungen enthält?
- Handelt es sich um eine Individualvereinbarung oder AGB? Bei AGB gelten strengere Transparenzanforderungen.
- Gibt es besondere Umstände, die auf einen Verzicht des Vermieters hindeuten könnten (z. B. ausdrückliche mündliche Vereinbarungen)?
- Ist die Nachforderung verjährt? Die reguläre Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Das Urteil im Überblick
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Gericht | BGH |
| Datum | 08.04.2020 |
| Aktenzeichen | XII ZR 120/18 |
| Vertragsart | Gewerbemietvertrag |
| Kernfrage | Ist „sämtliche Betriebskosten" bestimmt genug für Grundsteuerumlage? |
| Ergebnis | Ja, bei Individualvereinbarung grundsätzlich ausreichend |
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Reicht die Klausel 'sämtliche Betriebskosten' aus, um Grundsteuer auf den Mieter umzulegen?
Laut BGH-Urteil XII ZR 120/18 kann diese Formulierung bei einer individuellen Vereinbarung im Gewerbemietvertrag ausreichen. Der Begriff 'Betriebskosten' ist gesetzlich definiert und umfasst auch die Grundsteuer. Eine ausdrückliche Nennung jeder einzelnen Kostenart ist bei Individualvereinbarungen nicht zwingend erforderlich.
Kann der Vermieter Grundsteuer nachfordern, obwohl er sie jahrelang nicht abgerechnet hat?
Grundsätzlich ja. Der BGH hat klargestellt, dass die bloße jahrelange Nichtabrechnung einer Betriebskostenart noch keine stillschweigende Vertragsänderung darstellt. Es müssten besondere zusätzliche Umstände hinzukommen, damit ein Verzicht angenommen werden kann. Allerdings sind die Verjährungsfristen zu beachten.
Gelten für Gewerbemietverträge andere Regeln als für Wohnungsmietverträge bei Betriebskosten?
Ja. Bei Gewerbemietverträgen gibt es größere Vertragsfreiheit. Der § 556 BGB gilt nicht direkt, und es können auch Kosten umgelegt werden, die nicht im Betriebskostenkatalog stehen. Bei individuell ausgehandelten Klauseln gelten zudem geringere Transparenzanforderungen als bei AGB.
Was bedeutet 'insbesondere' in einer Betriebskostenklausel?
Das Wort 'insbesondere' zeigt an, dass die nachfolgende Aufzählung nur beispielhaft ist. Es werden also nicht nur die ausdrücklich genannten Kosten umgelegt, sondern alle Betriebskosten im Sinne der gesetzlichen Definition. Die genannten Positionen sind lediglich Beispiele.