Ist die Notdienstpauschale des Hausmeisters umlagefähig?

Viele Mieter finden in ihrer Nebenkostenabrechnung eine Position namens „Notdienstpauschale" oder „Bereitschaftspauschale" für den Hausmeister. Damit werden die Kosten für die Erreichbarkeit des Hausmeisters außerhalb der üblichen Geschäftszeiten – etwa bei Wasserrohrbruch, Stromausfall oder Heizungsausfall – auf die Mieter umgelegt. Doch ist das überhaupt zulässig?

Das BGH-Urteil im Überblick

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Dezember 2019 (Az. VIII ZR 62/19) klar entschieden: Die Notdienstpauschale für den Hausmeister ist nicht als Betriebskosten umlagefähig. Es handelt sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss.

Worum ging es im Fall?

Eine Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 eine „Notdienstpauschale" von insgesamt 1.199,52 € angesetzt. Diese Pauschale zahlte sie dem Hausmeister dafür, dass er bei Störungsfällen wie Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der normalen Geschäftszeiten erreichbar war. Die Mieter weigerten sich, ihren Anteil von 102,84 € zu zahlen – und bekamen Recht.

Warum ist die Notdienstpauschale nicht umlagefähig?

Der BGH begründet seine Entscheidung so:

1. Es handelt sich um Verwaltungstätigkeit

Die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die anschließende Beauftragung von Reparaturfirmen ist eine typische Verwaltungsaufgabe. Während der normalen Geschäftszeiten erledigt das die Hausverwaltung – und niemand würde auf die Idee kommen, diese Kosten als Betriebskosten abzurechnen.

2. Die Uhrzeit ändert nichts an der Art der Tätigkeit

Ob eine Störungsmeldung um 10 Uhr morgens oder um 22 Uhr abends entgegengenommen wird, ändert nichts daran, dass es sich um eine Verwaltungstätigkeit handelt. Die kostenrechtliche Einordnung hängt nicht davon ab, wann die Tätigkeit ausgeübt wird.

3. Das Mieterinteresse ist kein Maßstab

Dass die Notfallbereitschaft auch im Interesse der Mieter liegt, rechtfertigt die Umlage nicht. Sonst könnte man fast alle Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als Betriebskosten abrechnen – das widerspricht dem Gesetz.

Was gehört zu den umlagefähigen Hausmeisterkosten?

Der BGH stellt klar, welche Hausmeisterkosten umlagefähig sind:

• Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten (z. B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege)
• Routinemäßige Kontroll- und Überwachungstätigkeiten im Sicherheits- und Ordnungsbereich, zum Beispiel:
  • Prüfung, ob Fluchtwege frei sind
  • Kontrolle, ob Außentüren richtig schließen
  • Überwachung der Beleuchtung auf Gemeinschaftsflächen
  • Einhaltung der Hausordnung
  • Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst, Brandschutz)

Entscheidend ist: Es muss sich um regelmäßige, anlassunabhängige Tätigkeiten handeln – nicht um die Reaktion auf konkrete Störfälle.

Ausnahme: Notrufbereitschaft beim Aufzug

Der BGH weist auf eine wichtige Ausnahme hin: Die Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug ist umlagefähig. Hier gibt es eine gesetzliche Pflicht (Betriebssicherheitsverordnung), die sicherstellt, dass eingeschlossene Personen befreit werden können. Diese besondere Situation ist mit einer allgemeinen Notdienstpauschale für den Hausmeister nicht vergleichbar.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn in Ihrer Nebenkostenabrechnung unter den Hausmeisterkosten eine Notdienstpauschale, Bereitschaftspauschale oder ähnliche Position auftaucht, können Sie diese beanstanden. Der Vermieter darf diese Kosten nicht auf Sie umlegen.

Prüfen Sie Ihre Abrechnung auf folgende Begriffe:

• Notdienstpauschale
• Bereitschaftsdienst
• Rufbereitschaft (außerhalb Geschäftszeiten)
• Havarie-Bereitschaft
• Notfallbereitschaft

All diese Positionen sind nach dem BGH-Urteil nicht umlagefähig – es sei denn, es handelt sich um die gesetzlich vorgeschriebene Notrufbereitschaft für einen Aufzug.

Fazit

Der BGH hat mit diesem Urteil eine lange umstrittene Frage eindeutig geklärt: Die Notdienstpauschale für den Hausmeister ist keine Betriebskostenposition, sondern gehört zu den Verwaltungskosten. Mieter müssen diese Kosten nicht tragen. Wer eine solche Position in seiner Nebenkostenabrechnung findet, sollte Widerspruch einlegen.