Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung rückwirkend erhöhen?
Viele Mieter kennen die Situation: Nach einer Nebenkostenabrechnung fordert der Vermieter höhere monatliche Vorauszahlungen. Doch was passiert, wenn der Vermieter diese Erhöhung auch für vergangene Monate verlangt? Das Amtsgericht Mannheim hat in seinem Urteil vom 06.02.2008 (Az. 8 C 552/06) klargestellt: Eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nicht zulässig.
Der Fall: Vermieter verlangt rückwirkend höhere Vorauszahlungen
Ein Vermieter erstellte im September 2006 die Betriebskostenabrechnung und bat den Mieter gleichzeitig, die monatlichen Vorauszahlungen von 102,26 Euro auf 150,00 Euro anzupassen. Einige Monate später – im April/Mai 2007 – verlangte der Vermieter dann eine nochmalige Erhöhung auf 162,84 Euro, und zwar rückwirkend ab Oktober 2006.
Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Es kam zum Rechtsstreit.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Mannheim entschied:
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Die erste Erhöhung war wirksam. Die mit der Abrechnung im September 2006 erklärte Anpassung auf 150,00 Euro galt ab dem nächsten Fälligkeitstermin (Oktober 2006). Die Erhöhung war auch angemessen, da die tatsächlichen monatlichen Kosten des Mieters bei etwa 148 Euro lagen.
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Die zweite, rückwirkende Erhöhung war unwirksam. Der Vermieter durfte die Vorauszahlung nicht nachträglich für bereits vergangene Monate auf 162,84 Euro anheben.
Was bedeutet das für Mieter?
Erhöhung gilt nur für die Zukunft
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf der Vermieter nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen in angemessener Höhe anpassen. Diese Anpassung wirkt aber nur zum nächsten Fälligkeitstermin – also für die Zukunft. Hat der Vermieter im September die Erhöhung erklärt, gilt sie frühestens ab Oktober.
Keine rückwirkende Belastung erlaubt
Wenn der Vermieter erst Monate nach der Abrechnung eine (weitere) Erhöhung erklärt, kann er diese nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt der Abrechnung beziehen. Das Gericht stellt klar: Eine auch nur teilweise rückwirkende Belastung ist nicht zulässig.
Form der Erhöhungserklärung
Interessant ist auch: Die Erhöhungserklärung muss nicht aufwendig begründet werden. Auch eine in Form einer „Bitte" formulierte Aufforderung reicht aus, wenn sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang mit der Abrechnung für den Mieter erschließt.
Worauf Sie bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung achten sollten
- Zeitpunkt der Erhöhung prüfen: Ab wann verlangt der Vermieter die höhere Vorauszahlung? Liegt die Erklärung in der Vergangenheit, darf er nur ab dem Folgemonat der Erklärung mehr verlangen.
- Angemessenheit prüfen: Die neue Vorauszahlung muss sich an den tatsächlichen Kosten der letzten Abrechnung orientieren. Im vorliegenden Fall lagen die monatlichen Kosten bei 148 Euro – eine Vorauszahlung von 150 Euro war daher angemessen.
- Heizkostenverteilung kontrollieren: Das Gericht bestätigte hier die Aufteilung der Heizkosten zu jeweils 50 % nach Wohnfläche und 50 % nach Verbrauch gemäß der Heizkostenverordnung.
Zusammenfassung
| Aspekt | Ergebnis |
|---|---|
| Erhöhung der Vorauszahlung | Nur für die Zukunft zulässig |
| Rückwirkende Erhöhung | Nicht erlaubt |
| Wirksamkeit ab | Nächster Fälligkeitstermin nach Erklärung |
| Form der Erklärung | Textform ausreichend, auch als „Bitte" formuliert |
| Angemessenheit | Orientiert sich an den tatsächlichen Kosten der letzten Abrechnung |
AG Mannheim, Urteil vom 06.02.2008, Az. 8 C 552/06
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf mein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung rückwirkend erhöhen?
Nein. Nach einem Urteil des AG Mannheim (Az. 8 C 552/06) darf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nur für die Zukunft gelten. Eine rückwirkende Belastung ist unzulässig. Die Erhöhung wirkt frühestens zum nächsten Fälligkeitstermin nach der Erklärung.
Ab wann gilt eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung?
Die Erhöhung gilt ab dem nächsten Fälligkeitstermin nach der Erklärung des Vermieters. Erklärt der Vermieter die Erhöhung beispielsweise im September, schuldet der Mieter den erhöhten Betrag ab Oktober.
Muss der Vermieter die Erhöhung der Vorauszahlung begründen?
Eine ausführliche Begründung ist nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Abrechnung und der geforderten Erhöhung für den Mieter erschließt. Auch eine als Bitte formulierte Aufforderung kann wirksam sein.
Wie hoch darf die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung sein?
Die Erhöhung muss angemessen sein. Sie orientiert sich an den tatsächlichen Kosten, die sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ergeben. Der Vermieter darf die Vorauszahlung auf einen Betrag anheben, der die voraussichtlichen monatlichen Kosten deckt.