Kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich korrigieren?
Worum geht es in diesem Urteil?
Ein Vermieter hatte seiner Gewerbemieterin eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung geschickt. Die Mieterin zahlte den geforderten Betrag ohne Beanstandung. Später stellte sich heraus, dass die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 einen Fehler enthielt – zugunsten der Mieterin. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung und forderte rund 6.670 Euro nach.
Die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Ihr Argument: Durch die vorbehaltlose Zahlung der ursprünglichen Abrechnung sei ein sogenanntes „deklaratorisches Schuldanerkenntnis" zustande gekommen. Das bedeute, dass beide Seiten die Abrechnung als endgültig akzeptiert hätten.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.05.2014, Az. XII ZR 6/13) entschied: Der Vermieter darf die Abrechnung korrigieren und eine Nachforderung stellen.
Was ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis?
Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, eine bestimmte Forderung als verbindlich anzuerkennen. Damit wird ein Streit oder eine Unsicherheit über die Forderung beendet.
Wichtig: Ein solches Anerkenntnis kommt nur zustande, wenn:
- beide Seiten sich darüber einig sind,
- es vorher Streit oder Unsicherheit über die Forderung gab, und
- ein klarer Wille erkennbar ist, die Sache verbindlich zu regeln.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellte klar:
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Die Betriebskostenabrechnung ist kein Vertragsangebot. Sie ist lediglich eine Rechenoperation – eine reine Wissenserkläerung ohne Bindungswillen.
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Die vorbehaltlose Zahlung ist kein Anerkenntnis. Wenn ein Mieter den geforderten Betrag zahlt, erfüllt er nur seine Pflicht. Das bedeutet nicht, dass er den Abrechnungssaldo als endgültig richtig anerkennt.
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Ohne besonderen Anlass kein Anerkenntnis. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis setzt voraus, dass die Parteien vorher über die Abrechnung gestritten haben oder beide Seiten unsicher waren. Allein die Tatsache, dass eine Abrechnung bezahlt wird, reicht nicht aus.
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Der Vermieter kann korrigieren. Der Vermieter behält das Recht, Fehler in der Abrechnung zu berichtigen und eine Nachforderung zu stellen – auch wenn der Mieter den ursprünglichen Betrag bereits bezahlt hat.
Wann könnte ein Schuldanerkenntnis vorliegen?
Der BGH nennt Beispiele, wann ausnahmsweise ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis angenommen werden kann:
- Wenn die Parteien vorher über einzelne Positionen gestritten haben und danach der Saldo ausgeglichen wurde.
- Wenn eine Ratenzahlungs- oder Stundungsvereinbarung getroffen wurde.
- Wenn eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wird, dass die Abrechnung verbindlich ist.
Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin zwar eine Position beanstandet (die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung). Diese Beanstandung hatte der Vermieter akzeptiert und die Abrechnung bereinigt. Das betraf aber nicht die Heizkosten – und gerade bei den Heizkosten lag der Fehler.
Was bedeutet das für Mieter?
Wenn Sie als Mieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten und bezahlen, sollten Sie wissen:
- Ihre Zahlung ist keine endgültige Bestätigung. Der Vermieter kann die Abrechnung nachträglich korrigieren, wenn ein Fehler entdeckt wird.
- Auch zu Ihren Gunsten gilt das: Wenn Sie einen Fehler in einer bereits bezahlten Abrechnung finden, können auch Sie noch Einwendungen erheben.
- Bei Gewerberaum gibt es keine gesetzliche Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters (anders als bei Wohnraum nach § 556 Abs. 3 BGB).
- Bei Wohnraum gelten strengere Fristen: Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Nachforderungen nach Ablauf dieser Frist sind in der Regel ausgeschlossen.
Praxistipp: Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen
Dieses Urteil zeigt, dass eine Nebenkostenabrechnung nicht in Stein gemeißelt ist, nur weil Sie sie bezahlt haben. Umgekehrt kann der Vermieter auch nach Ihrer Zahlung noch nachfordern. Deshalb gilt:
- Prüfen Sie jede Abrechnung sorgfältig – auch wenn Sie bereits gezahlt haben.
- Bewahren Sie Ihre Unterlagen auf.
- Achten Sie bei Gewerberaum besonders darauf, welche vertraglichen Regelungen zu Ausschlussfristen bestehen.
- Bei Wohnraum profitieren Sie vom gesetzlichen Schutz: Nachforderungen nach Ablauf der Jahresfrist sind grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann der Vermieter nach meiner Zahlung noch eine Nachforderung stellen?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass die vorbehaltlose Zahlung einer Nebenkostenabrechnung kein Schuldanerkenntnis darstellt. Der Vermieter kann die Abrechnung korrigieren und eine Nachforderung geltend machen, wenn ein Fehler entdeckt wird. Bei Wohnraum ist dies allerdings durch die gesetzliche Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums begrenzt.
Gilt dieses Urteil auch für Wohnraummietverhältnisse?
Das Urteil betrifft direkt Gewerberaum. Bei Wohnraum gelten die gesetzlichen Ausschlussfristen nach § 556 Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Nachforderungen nach Ablauf dieser Frist sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Auch bei Wohnraum stellt die bloße Zahlung aber kein Schuldanerkenntnis dar.
Wann kommt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande?
Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis setzt voraus, dass beide Parteien vorher über die Forderung gestritten haben oder unsicher waren und sich dann einigen, die Forderung als verbindlich anzuerkennen. Die bloße Übersendung einer Abrechnung und deren Bezahlung genügen dafür nicht.
Kann ich als Mieter eine bereits bezahlte Abrechnung noch beanstanden?
Ja. Da die Zahlung kein Anerkenntnis darstellt, können Sie auch nach der Bezahlung noch Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Bei Wohnraum müssen Sie die Einwendungsfrist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).