Darf der Vermieter Heizkosten nach VDI 2077 abrechnen?

Das Wichtigste in Kürze

Wer in einem Altbau mit Einrohrheizung wohnt, kennt das Problem: Die ungedämmten Heizungsrohre geben ständig Wärme ab – auch wenn die Heizkörper abgedreht sind. Diese sogenannte Rohrwärme wird von den Heizkostenverteilern nicht erfasst. Das führt dazu, dass manche Mieter viel zu hohe Heizkosten zahlen, während andere davon profitieren. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 06.05.2015 (Az. VIII ZR 193/14) entschieden, dass Vermieter die Heizkosten in solchen Fällen nach der VDI-Richtlinie 2077 abrechnen dürfen – und zwar ohne vorherige Ankündigung.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter bewohnte seit 1987 eine Wohnung mit Einrohrheizung, bei der die Versorgungsleitungen ungedämmt waren. Vertraglich war ein Verteilerschlüssel von 50 % Fläche und 50 % Verbrauch vereinbart. Für das Abrechnungsjahr 2009 rechnete die Vermieterin erstmals nach der VDI-Richtlinie 2077 ab und verlangte eine Nachzahlung von 541,33 €.

Der Mieter wehrte sich gegen diese Abrechnung mit mehreren Argumenten:

• Die Abrechnung sei formell fehlerhaft, weil technische Kenngrößen der VDI 2077 nicht angegeben wurden.
• Die VDI 2077 dürfe nicht ohne vorherige Ankündigung angewendet werden.
• Der Vermieter verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil die alte Heizung nicht modernisiert werde.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Abrechnung in allen Punkten.

1. Formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung

Die Abrechnung muss dem Mieter ermöglichen, die Kostenpositionen zu erkennen und seinen Anteil gedanklich nachzuprüfen. Der Vermieter muss dabei nicht alle technischen Kenngrößen der VDI 2077 (wie Standardabweichung oder Anteil der Niedrigverbraucher) in der Abrechnung angeben. Das würde die Abrechnung überfrachten.

Ebenso wenig muss der Vermieter dem Mieter den Text der VDI-Richtlinie aushändigen oder deren Inhalt erläutern – genauso wie er die Heizkostenverordnung nicht erklären muss.

2. Anwendung der VDI 2077 ist zulässig

Die VDI-Richtlinie 2077 enthält anerkannte Regeln der Technik im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV. Sie darf angewendet werden, wenn:

• die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und
• dadurch ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird (mindestens 20 %).

Im konkreten Fall wurden sogar nur 6 % der Verbrauchswärme über die Heizkostenverteiler erfasst.

3. Keine vorherige Ankündigung nötig

Der BGH stellte klar: Die Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach VDI 2077 ist keine Änderung des Verteilerschlüssels. Es handelt sich vielmehr um eine andere Art der Verbrauchserfassung. Deshalb greift die Ankündigungspflicht des § 6 Abs. 4 HeizkostenV nicht.

Das Vertrauen eines Mieters auf den Fortbestand unbilliger Kostenverschiebungen, die andere Mieter benachteiligen, ist laut BGH nicht schützenswert.

4. Kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich keine Pflicht des Vermieters ableiten, eine alte, aber funktionierende Heizungsanlage zu modernisieren. Die Rohrwärmeverluste sind bei einer Einrohrheizung unvermeidlich, aber die VDI 2077 sorgt wenigstens für eine gerechtere Verteilung der Kosten.

5. Kein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV

Das Kürzungsrecht steht dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter entgegen seiner Pflicht nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Genau das Gegenteil war hier der Fall: Die VDI 2077 verbessert die verbrauchsabhängige Erfassung.

Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in einem Gebäude mit Einrohrheizung und ungedämmten Leitungen wohnen, sollten Sie Folgendes beachten:

• VDI 2077 ist grundsätzlich zulässig: Ihr Vermieter darf die Heizkosten nach dieser Richtlinie abrechnen, wenn die technischen Voraussetzungen vorliegen.
• Keine Vorankündigung erforderlich: Der Vermieter muss die Anwendung der VDI 2077 nicht vor Beginn des Abrechnungszeitraums ankündigen.
• Formelle Anforderungen bleiben überschaubar: Der Vermieter muss in der Abrechnung auf die VDI 2077 hinweisen, aber nicht alle technischen Details auflisten.
• Prüfen Sie die Voraussetzungen: Die VDI 2077 darf nur angewendet werden, wenn tatsächlich ein wesentlicher Anteil der Wärme (mindestens 20 %) nicht über die Messgeräte erfasst wird.
• Kein Kürzungsrecht: Solange nach Verbrauch abgerechnet wird – und sei es über die VDI 2077 – steht Ihnen kein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV zu.

Zusammenfassung

Das BGH-Urteil stärkt die Position von Vermietern bei der Heizkostenabrechnung in Gebäuden mit Einrohrheizungen. Die VDI 2077 dient letztlich der gerechteren Verteilung der Heizkosten. Für Mieter bedeutet das: Eine höhere Nachzahlung durch die Anwendung der VDI 2077 ist nicht automatisch fehlerhaft. Allerdings lohnt sich die Prüfung, ob die technischen Voraussetzungen für die Anwendung der Richtlinie tatsächlich gegeben sind.