Darf der Vermieter die Heizkosten nach VDI 2077 abrechnen?

Viele Mieter in älteren Gebäuden mit Einrohrheizungen kennen das Problem: Die Heizkostenabrechnung enthält plötzlich den Hinweis auf eine „VDI-Richtlinie 2077". Doch was bedeutet das? Ist eine solche Abrechnung zulässig? Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 06.05.2015 (Az. VIII ZR 194/14) wichtige Fragen zur Heizkostenabrechnung bei Einrohrheizungen mit ungedämmten Rohrleitungen geklärt.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter bewohnte seit 1987 eine Wohnung mit einer Einrohrheizung, bei der die Versorgungsleitungen in den Wohnungen ungedämmt waren. Die Vermieterin rechnete erstmals für das Jahr 2009 die Heizkosten nach der VDI-Richtlinie 2077 ab. Diese Richtlinie beschreibt ein mathematisch-technisches Verfahren, um die sogenannte „Rohrwärme" – also die Wärme, die unkontrolliert von ungedämmten Rohren abgegeben wird – bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen.

Der Mieter weigerte sich, die Nachzahlung von 110,42 € zu leisten. Er argumentierte unter anderem:

• Die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar (formell fehlerhaft)
• Die VDI 2077 hätte vorher angekündigt werden müssen
• Der Vermieter verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil er die alte Heizung nicht modernisiere

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH wies alle Einwände des Mieters zurück und bestätigte die Abrechnung der Vermieterin in vollem Umfang.

1. Die Abrechnung nach VDI 2077 ist formell ordnungsgemäß

Der Vermieter muss in der Abrechnung lediglich darauf hinweisen, dass die VDI 2077 angewendet wird. Er muss nicht alle technischen Details wie die Standardabweichung oder den Anteil der Niedrigverbraucher in der Abrechnung aufführen. Das würde die Abrechnung „überfrachten", so der BGH.

Ebenso muss der Vermieter dem Mieter den Text der VDI-Richtlinie weder aushändigen noch anderweitig zugänglich machen. Die VDI 2077 gilt kraft Heizkostenverordnung als „anerkannte Regel der Technik" – anders als etwa die VOB/B, die durch Parteivereinbarung in einen Vertrag einbezogen werden muss.

2. Keine Ankündigung vor dem Abrechnungszeitraum nötig

Der BGH stellte klar: Die Anwendung der VDI 2077 muss nicht vor Beginn des Abrechnungszeitraums angekündigt werden. Die Ankündigungspflicht nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV gilt nur für eine Änderung des Verteilerschlüssels (z. B. von 70/30 auf 50/50). Die Verbrauchsermittlung nach VDI 2077 betrifft dagegen nicht die Verteilung, sondern die vorgelagerte Frage, wie der Verbrauch überhaupt ermittelt wird.

3. Kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Mieter hatte argumentiert, der Vermieter müsse die veraltete Einrohrheizung modernisieren. Der BGH widersprach: Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich keine Pflicht zur Modernisierung einer funktionierenden Heizung ableiten. Solange die Heizung die Wärmeversorgung sicherstellt, muss der Vermieter nicht investieren.

4. Kein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV

Das Kürzungsrecht steht dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Da hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung (nach VDI 2077) vorlag, bestand kein Kürzungsrecht.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in einem Gebäude mit Einrohrheizung und ungedämmten Leitungen wohnen, sollten Sie folgende Punkte kennen:

• VDI 2077 ist zulässig: Die Abrechnung der Heizkosten nach dieser Richtlinie ist rechtmäßig, wenn die technischen Voraussetzungen vorliegen (mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs werden nicht erfasst).
• Hinweis genügt: Der Vermieter muss in der Abrechnung nur angeben, dass er nach VDI 2077 abrechnet. Die technischen Einzelheiten müssen nicht aufgeführt werden.
• Keine vorherige Ankündigung nötig: Der Vermieter kann die VDI 2077 auch erstmalig und ohne Vorankündigung anwenden.
• Verteilerschlüssel prüfen: Auch bei Anwendung der VDI 2077 muss der Verteilerschlüssel (z. B. 50/50 oder 70/30) korrekt angegeben sein.
• Gesamtkosten und Berechnung prüfen: Die allgemeinen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung (Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Einzelanteil, Vorauszahlungen) gelten weiterhin.

Hintergrund: Warum gibt es die VDI 2077?

Bei Einrohrheizungen mit ungedämmten Leitungen geben die Rohre ständig Wärme ab – unabhängig davon, ob der Mieter seinen Heizkörper aufdreht oder nicht. Die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern erfassen diese Rohrwärme jedoch nicht. Das führt dazu, dass Mieter, die viel über den Heizkörper heizen (müssen), überproportional belastet werden, während Mieter, die von der Rohrwärme profitieren, zu wenig zahlen.

Die VDI 2077 gleicht diese Ungerechtigkeit durch ein rechnerisches Verfahren (Bilanzverfahren) aus und sorgt für eine fairere Verteilung der Heizkosten unter allen Mietern.