Darf ich Heizkosten um 15 % kürzen, wenn keine Vorerfassung stattfindet?

Wenn in einem Gebäude verschiedene Messgeräte für die Heizung verwendet werden – zum Beispiel Wärmemengenzähler in einigen Wohnungen und Heizkostenverteiler in anderen – muss der Vermieter den Verbrauch jeder Nutzergruppe getrennt vorerfassen. Tut er das nicht, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % zu. Aber wovon genau darf gekürzt werden? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinem Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 329/14) klar beantwortet.

Worum ging es in dem Fall?

In einem Gebäude in Leipzig gab es zwei Arten von Wärmemessung: Ein Teil der Wohnungen war mit Wärmemengenzählern ausgestattet, ein anderer Teil mit Heizkostenverteilern. Die Vermieterin hatte bei der Heizkostenabrechnung 2010 den Verbrauch der Wohnungen mit Wärmemengenzählern vom Gesamtverbrauch abgezogen und den Rest auf die Wohnungen mit Heizkostenverteilern umgelegt.

Das Problem: Eine echte Vorerfassung des Verbrauchs beider Nutzergruppen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV fand nicht statt. Stattdessen wurde nur eine Differenzberechnung vorgenommen. Die Mieterin wollte daher die gesamte Heizkostenabrechnung anfechten.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat zwei wichtige Punkte klargestellt:

1. Das Kürzungsrecht besteht – aber auf Basis der erteilten Abrechnung

Wenn die Vorerfassung fehlt, darf der Mieter seine Heizkosten nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15 % kürzen. Entscheidend ist: Die Kürzung erfolgt auf Grundlage der bereits erteilten (wenn auch fehlerhaften) Abrechnung. Der Vermieter muss keine komplett neue Abrechnung nach Wohnfläche erstellen.

2. Die Kürzung bezieht sich auf den gesamten Heizkostenanteil

Die 15 %-Kürzung ist nicht nur vom Verbrauchskostenanteil zu berechnen, sondern vom gesamten Kostenanteil, der auf den Mieter für die Position „Heizung" entfällt. Im konkreten Fall waren das 1.283,10 € (nicht nur die 1.075,21 € Verbrauchskosten). Die Kürzung betrug somit 192,47 € statt nur 161,28 €.

Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat für Mieter mehrere praktische Auswirkungen:

Wann liegt das Kürzungsrecht vor?

Das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV greift unter anderem, wenn:

• Im Gebäude verschiedene Messverfahren (z. B. Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler) eingesetzt werden
• Der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen nicht getrennt vorerfasst wird
• Stattdessen nur eine Differenzberechnung vorgenommen wird

Wie wird richtig gekürzt?

Bei der Berechnung der 15 %-Kürzung ist der gesamte auf den Mieter entfallende Heizkostenanteil heranzuziehen – also inklusive des Grundkostenanteils und nicht nur der reine Verbrauchskostenanteil.

Wann muss der Vermieter eine Neuberechnung nach Wohnfläche vorlegen?

Eine rein wohnflächenbezogene Neuberechnung ist nur dann nötig, wenn:

• Überhaupt kein verbrauchsbezogener Kostenanteil ermittelt wurde (z. B. weil Messgeräte fehlen)
• Eine Ablesung komplett unterblieben ist
• Der ermittelte Verbrauch das tatsächliche Nutzerverhalten nicht einmal annähernd widerspiegelt

Fehlerhafte Abrechnung ist besser als keine verbrauchsabhängige Abrechnung

Der BGH stellt klar: Grundsätzlich ist jede den Verbrauch des Mieters einbeziehende Abrechnung – selbst wenn sie fehlerhaft ist – einer reinen Flächenabrechnung vorzuziehen. Das Kürzungsrecht dient als pauschalierter Ausgleich für die Nachteile des Mieters.

Zusammenfassung: Darauf sollten Mieter achten

Wer in einem Gebäude mit unterschiedlichen Messgeräten wohnt, sollte die Heizkostenabrechnung besonders genau prüfen. Fehlt die vorgeschriebene Vorerfassung, kann die Kürzung eine erhebliche Ersparnis bedeuten.