Darf der Vermieter Rohrwärme bei verdeckten Leitungen in der Heizkostenabrechnung berücksichtigen?
Worum geht es?
In vielen älteren Gebäuden mit Einrohrheizungen geben die Heizungsrohre Wärme ab, die von den Heizkostenverteilern nicht erfasst wird. Diese sogenannte Rohrwärme kann dazu führen, dass die Heizkostenverteilung zwischen den Mietern verzerrt wird. Wer wenig heizt, zahlt möglicherweise zu viel – wer viel heizt, profitiert.
Um dieses Problem zu lösen, erlaubt die Heizkostenverordnung unter bestimmten Voraussetzungen eine rechnerische Korrektur. Doch wann darf der Vermieter diese Korrektur anwenden? Genau darüber hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 15.03.2017 entschieden.
Der Fall
Eine Mieterin in Dresden bewohnte eine Wohnung mit Einrohrheizung. Die Heizungsleitungen im Gebäude waren überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend – sie verliefen unter Putz beziehungsweise im Estrich.
Der Vermieter erstellte die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 unter Berücksichtigung der Rohrwärme. Dafür verwendete er das Verfahren aus der VDI-Richtlinie 2077 (Beiblatt „Rohrwärme"). Die Mieterin widersprach: Diese Berechnungsmethode sei bei nicht freiliegenden Leitungen nicht erlaubt.
Ohne die Rohrwärmekorrektur hätte die Mieterin ein Guthaben von insgesamt 489,05 Euro erhalten.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH gab der Mieterin Recht. Die Anwendung des Rohrwärmeverfahrens nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung ist nur bei freiliegenden Leitungen zulässig.
Was bedeutet „freiliegend"?
Nach der Heizkostenverordnung und den Verordnungsmaterialien sind freiliegende Leitungen solche, die auf der Wand verlaufen und damit sichtbar sind. Rohrleitungen, die unter Putz oder im Estrich verlegt sind, gelten nicht als freiliegend.
Keine analoge Anwendung
Die Vorinstanzen hatten argumentiert, die Vorschrift müsse auch auf verdeckte Leitungen angewendet werden, weil das Problem der Rohrwärme dort genauso bestehe. Der BGH lehnte diese analoge Anwendung ab:
- Der Verordnungsgeber habe in seiner Begründung ausdrücklich auf die VDI-Richtlinie 2077 verwiesen. Diese Richtlinie weist selbst darauf hin, dass es technisch unerheblich sei, ob Rohre freiliegend oder verdeckt verlegt sind.
- Daraus folgt: Der Verordnungsgeber kannte das Problem verdeckter Leitungen. Er hat sich dennoch bewusst dafür entschieden, die Korrekturmöglichkeit auf freiliegende Leitungen zu beschränken.
- Ein Grund für diese Einschränkung liegt darin, dass bei verdeckten Rohren der Nachweis des Merkmals „überwiegend ungedämmt" deutlich schwieriger ist.
Da keine planwidrige Regelungslücke vorliegt, ist eine analoge Anwendung nicht möglich.
Was bedeutet das für Mieter?
Wenn Sie in einem Gebäude mit Einrohrheizung wohnen und Ihre Heizkostenabrechnung eine Rohrwärmekorrektur (oft erkennbar an Begriffen wie „VDI 2077", „Rohrwärmeanteil" oder „nicht erfasste Wärmeabgabe") enthält, sollten Sie prüfen:
- Sind die Heizungsleitungen in Ihrem Gebäude freiliegend? Das heißt: Verlaufen sie sichtbar auf der Wand?
- Oder verlaufen die Leitungen unter Putz oder im Estrich? In diesem Fall darf der Vermieter die Rohrwärmekorrektur nach diesem BGH-Urteil nicht anwenden.
Wurde die Korrektur trotz verdeckter Leitungen vorgenommen, ist die Heizkostenabrechnung in diesem Punkt fehlerhaft. Sie könnten dann – wie die Mieterin im vorliegenden Fall – einen Anspruch auf Rückzahlung haben.
Zusammenfassung
| Merkmal | Rohrwärmekorrektur erlaubt? |
|---|---|
| Leitungen freiliegend (sichtbar auf der Wand) und überwiegend ungedämmt | Ja |
| Leitungen unter Putz oder im Estrich (nicht sichtbar) | Nein |
Urteil: BGH, 15.03.2017 – VIII ZR 5/16
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist die Rohrwärmekorrektur in der Heizkostenabrechnung?
Die Rohrwärmekorrektur ist ein rechnerisches Verfahren, das den Wärmeverbrauch anpasst, wenn ein wesentlicher Teil der Heizwärme über ungedämmte Rohrleitungen abgegeben wird und von Heizkostenverteilern nicht erfasst werden kann. Sie soll Verzerrungen bei der Kostenverteilung zwischen Mietern ausgleichen.
Wann darf der Vermieter die VDI-Richtlinie 2077 bei der Heizkostenabrechnung anwenden?
Nach dem BGH-Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 5/16) darf der Vermieter das Rohrwärmeverfahren nach VDI 2077 nur anwenden, wenn die Leitungen der Wärmeverteilung freiliegend (sichtbar auf der Wand verlaufend) und überwiegend ungedämmt sind. Bei unter Putz oder im Estrich verlegten Leitungen ist die Anwendung nicht zulässig.
Was kann ich als Mieter tun, wenn die Rohrwärmekorrektur zu Unrecht angewendet wurde?
Wenn die Heizungsleitungen in Ihrem Gebäude nicht freiliegend sind und der Vermieter dennoch eine Rohrwärmekorrektur vorgenommen hat, ist die Heizkostenabrechnung in diesem Punkt fehlerhaft. Sie können Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und gegebenenfalls die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge verlangen.
Woran erkenne ich eine Rohrwärmekorrektur in meiner Heizkostenabrechnung?
Hinweise auf eine Rohrwärmekorrektur finden sich oft in Begriffen wie 'VDI 2077', 'Rohrwärmeanteil', 'nicht erfasste Wärmeabgabe' oder 'Korrektur Rohrwärme'. Manchmal wird auch ein separater Posten für die rechnerisch ermittelte Rohrwärme ausgewiesen.
Was bedeutet 'freiliegend' bei Heizungsleitungen?
Freiliegend bedeutet nach der Heizkostenverordnung und der BGH-Rechtsprechung, dass die Rohrleitungen auf der Wand verlaufen und damit sichtbar sind. Leitungen, die unter Putz oder im Estrich verlegt sind, gelten nicht als freiliegend – auch wenn sie technisch die gleiche Wärme abgeben.