Darf ich die Heizkosten-Ablesebelege der anderen Mieter einsehen?

Wenn die Heizkostenabrechnung ungewöhnlich hoch ausfällt, möchten viele Mieter wissen, ob der eigene Verbrauch wirklich stimmt. Dazu kann es nötig sein, nicht nur die eigenen Werte zu kennen, sondern auch die Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus. Doch muss der Vermieter diese Belege herausgeben? Der Bundesgerichtshof hat 2018 ein wichtiges Urteil dazu gefällt.

Der Fall: Heizkostenabrechnung mit extremen Verbrauchswerten

In einem Mehrfamilienhaus mit rund 760 m² Wohnfläche bewohnten die Mieter eine 94 m² große Dreizimmerwohnung. Die Heizkostenabrechnung wies für ihre Wohnung Verbrauchswerte aus, die rund 43 bis 47 Prozent des gesamten Heizkreis-Verbrauchs ausmachten – bei einem Flächenanteil von nur etwa 13 Prozent.

Die Mieter bezweifelten die Richtigkeit dieser Werte und forderten vom Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen. Die Vermieterin lehnte ab und bestand auf der Nachzahlung von über 5.300 Euro.

Die Entscheidung des BGH (VIII ZR 189/17)

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht und stellte zwei zentrale Grundsätze klar:

1. Mieter haben Anspruch auf Einsicht in die Verbrauchsdaten anderer Wohnungen

Der BGH bestätigte: Mieter können die Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Hauses bei den Heizkosten verlangen. Dafür genügt bereits das allgemeine Interesse an der Kontrolle der Abrechnung. Ein besonderes Interesse oder konkrete Anhaltspunkte für Fehler muss der Mieter nicht nachweisen.

Die Einsicht dient insbesondere dazu zu prüfen:

• Ob der Gesamtverbrauch mit der Summe aller Einzelverbräuche übereinstimmt
• Ob die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen korrekt ist
• Ob es Hinweise auf fehlerhafte Messgeräte gibt

2. Verweigerte Belegeinsicht führt zum Leistungsverweigerungsrecht

Noch bedeutsamer: Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, darf der Mieter die Nachzahlung komplett zurückhalten. Der BGH ging sogar über ein bloßes Zurückbehaltungsrecht (Zug-um-Zug) hinaus. Die Klage auf Nachzahlung wurde als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Begründung: Es wäre sinnwidrig, einen Mieter zur Zahlung eines Betrages zu verurteilen, den er noch gar nicht überprüfen konnte. Der Vermieter verhält sich treuwidrig (§ 242 BGB), wenn er eine Nachzahlung verlangt, dem Mieter aber gleichzeitig die Möglichkeit zur Überprüfung der Abrechnung verweigert.

3. Beweislast liegt beim Vermieter

Der BGH stellte außerdem klar: Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung liegt beim Vermieter. Das bedeutet: Der Vermieter muss beweisen, dass die Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Heizkosten korrekt erfolgt ist. Der Mieter muss nicht nachweisen, dass die Abrechnung falsch ist.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Heizkostenabrechnung?

Wann sollten Sie Belegeinsicht verlangen?

• Wenn Ihre Heizkosten unverhältnismäßig hoch erscheinen
• Wenn Ihr Verbrauchsanteil deutlich über Ihrem Flächenanteil liegt
• Wenn Sie die Plausibilität der Gesamtverbrauchswerte prüfen möchten
• Grundsätzlich: immer, wenn Sie die Abrechnung nachvollziehen möchten

Was dürfen Sie einsehen?

Nach diesem Urteil umfasst das Einsichtsrecht unter anderem:

• Ablesebelege aller Wohnungen im Heizkreis
• Die Verbrauchseinheiten der einzelnen Wohnungen
• Gesamtverbrauchsdaten und deren Verteilung

Was können Sie tun, wenn der Vermieter die Einsicht verweigert?

Verweigert Ihr Vermieter die Belegeinsicht, können Sie die geforderte Nachzahlung zurückhalten. Nach dem BGH-Urteil ist die Nachforderung in diesem Fall derzeit nicht fällig – Sie müssen also nicht zahlen, bis der Vermieter die Belege vorlegt.

Zusammenfassung

Dieses BGH-Urteil stärkt die Position von Mietern bei der Prüfung der Heizkostenabrechnung erheblich. Sie müssen kein besonderes Interesse begründen, um Einsicht in die Verbrauchsbelege anderer Wohnungen zu erhalten. Und verweigert der Vermieter die Einsicht, brauchen Sie die Nachzahlung nicht zu leisten – bis die Belege vorgelegt werden.