Dürfen Heizkosten nur nach Wohnfläche abgerechnet werden?
Heizkosten gehören zu den größten Posten in der Nebenkostenabrechnung. Umso wichtiger ist es, dass sie korrekt verteilt werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22. Juni 2018 (Az. V ZR 193/17) klargestellt: Eine Verteilung der Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche verstößt gegen die Heizkostenverordnung – auch wenn die Eigentümergemeinschaft dies per Beschluss so festlegt.
Worum ging es in dem Fall?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es Zweifel an der Richtigkeit der Heizkostenabrechnung. Zwei Wohneinheiten wiesen einen vergleichsweise hohen Verbrauch auf. Die Eigentümer beauftragten daraufhin einen Sachverständigen mit der Prüfung. Gleichzeitig beschlossen sie: Falls der Sachverständige keine Fehler findet, sollen die Heizkosten für das Jahr 2015 nur nach Wohnfläche verteilt werden – also ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Verbrauchs.
Der Sachverständige fand keine Probleme. Daraufhin wurde die Abrechnung rein nach Fläche erstellt. Für einen Eigentümer bedeutete das Mehrkosten von über 500 Euro.
Was sagt die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung schreibt in § 7 Abs. 1 vor, dass Heizkosten zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden müssen. Der Rest (die sogenannten Grundkosten) darf nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt werden.
Eine Abrechnung, die zu 100 % nur nach Fläche erfolgt, ist also grundsätzlich nicht zulässig.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, aber nur in eng begrenzten Fällen. § 9a Heizkostenverordnung erlaubt eine Abweichung, wenn der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte – etwa bei einem Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen.
Im vorliegenden Fall funktionierten die Messgeräte aber einwandfrei. Die bloße Vermutung, dass die Werte „nicht stimmen könnten", reicht nicht aus. Wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass keine Fehler vorliegen, gibt es keinen Grund, vom verbrauchsabhängigen Verteilungsschlüssel abzuweichen.
Was bedeutet das für Mieter?
Dieses Urteil betrifft zwar unmittelbar eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Vorgaben der Heizkostenverordnung gelten aber ebenso im Mietverhältnis. Für Mieter ergeben sich daraus wichtige Prüfpunkte:
Prüfpunkt 1: Verbrauchsanteil kontrollieren
Schauen Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung nach, wie die Heizkosten aufgeteilt werden. Es muss ein Verbrauchsanteil von mindestens 50 % und höchstens 70 % ausgewiesen sein. Steht dort „Verteilung nach Wohnfläche" ohne Verbrauchsanteil, ist die Abrechnung fehlerhaft.
Prüfpunkt 2: Grundkosten und Verbrauchskosten unterscheiden
Eine korrekte Heizkostenabrechnung zeigt immer zwei Teile:
- Grundkosten (30–50 %): Diese werden nach Fläche oder umbautem Raum verteilt.
- Verbrauchskosten (50–70 %): Diese werden nach dem tatsächlich gemessenen Verbrauch verteilt.
Prüfpunkt 3: Ausnahmen nur bei echtem Geräteausfall
Nur wenn Messgeräte tatsächlich ausgefallen sind oder aus zwingenden Gründen keine ordnungsgemäße Erfassung möglich war, darf von der verbrauchsabhängigen Verteilung abgewichen werden. Bloße Zweifel an der Richtigkeit der Messwerte genügen nicht.
Welche Konsequenz hat ein Verstoß?
Der BGH stellt klar: Ein Beschluss, der für eine einzelne Jahresabrechnung von der Heizkostenverordnung abweicht, ist zwar rechtswidrig, aber nicht automatisch nichtig. Er ist anfechtbar – muss also innerhalb einer bestimmten Frist angefochten werden.
Für Mieter bedeutet das: Wenn die Heizkostenabrechnung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht, haben Sie das Recht, dies gegenüber Ihrem Vermieter zu beanstanden. § 12 der Heizkostenverordnung gibt Mietern in solchen Fällen sogar ein Kürzungsrecht von 15 % auf den Verbrauchskostenanteil.
Zusammenfassung
Heizkosten dürfen nicht ausschließlich nach Wohnfläche abgerechnet werden, solange funktionsfähige Messgeräte vorhanden sind. Die Heizkostenverordnung verlangt zwingend eine verbrauchsabhängige Verteilung. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung darauf prüfen und bei Verstößen ihr Kürzungsrecht geltend machen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie müssen Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung aufgeteilt werden?
Laut Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden. Der restliche Anteil (Grundkosten) wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.
Ist eine Heizkostenabrechnung nur nach Wohnfläche zulässig?
Nein. Eine reine Verteilung nach Wohnfläche ohne Verbrauchsanteil verstößt gegen die Heizkostenverordnung. Eine Ausnahme gilt nur bei Geräteausfall oder wenn der Verbrauch aus zwingenden Gründen nicht erfasst werden konnte.
Was kann ich als Mieter tun, wenn die Heizkosten falsch verteilt wurden?
Sie können die Abrechnung beanstanden. Werden Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl dies möglich wäre, steht Ihnen nach § 12 Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von 15 % auf den Verbrauchskostenanteil zu.
Reichen Zweifel an den Messwerten aus, um auf eine Flächenverteilung umzustellen?
Nein. Der BGH hat klargestellt, dass bloße Zweifel an der Richtigkeit der Messwerte nicht ausreichen. Nur wenn die Verbrauchserfassung objektiv fehlerhaft ist – etwa wegen eines Geräteausfalls – darf von der verbrauchsabhängigen Verteilung abgewichen werden.