Darf ich die Miete mindern, wenn die Gastherme defekt ist?

Ein defekte Gastherme oder Heizung ist für Mieter ein großes Ärgernis – besonders wenn der Vermieter nicht reagiert. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 99/17) wichtige Grundsätze zur Mietminderung bei defekter Heizung und Warmwasserversorgung bestätigt. Diese Grundsätze wirken sich auch auf die Nebenkostenabrechnung aus.

Worum ging es in dem Fall?

Mieter einer Wohnung in Bad Homburg klagten unter anderem wegen einer defekten Gastherme. Sie machten eine Mietminderung von 15 % geltend. Die Bruttomiete (also inklusive Nebenkosten-Vorauszahlung) betrug 834,68 € monatlich.

Das Berufungsgericht hatte die Klage abgewiesen, weil die Mieter die Wohnung an Familienangehörige überlassen hatten. Der BGH hob diese Entscheidung auf.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH stellte klar:

1. Vermieter müssen eine funktionierende Heizung und Warmwasserversorgung bereitstellen. Wer eine Wohnung mit Heizung vermietet, schuldet die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser – unabhängig von der technischen Ausgestaltung.

2. Die Mietminderung tritt bei einem Mangel kraft Gesetzes ein. Der Vermieter kann nicht einwenden, der Mieter hätte die Wohnung ohnehin nicht selbst genutzt.

3. Ein Ausfall der Warmwasserversorgung ist kein unerheblicher Mangel. Er rechtfertigt eine spürbare Mietminderung.

Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung mehrere praktische Auswirkungen:

Mietminderung betrifft die Bruttomiete

Die Mietminderung bezieht sich auf die gesamte Bruttomiete – also auf die Grundmiete plus die Nebenkostenvorauszahlung. In diesem Fall betrug die Bruttomiete 834,68 €. Eine Minderung von 15 % würde sich also auf rund 125 € monatlich belaufen.

Nebenkostennachforderungen können betroffen sein

Wenn ein Vermieter per Widerklage rückständige Miete und Betriebskostennachforderungen verlangt, muss eine bestehende Mietminderung berücksichtigt werden. Der BGH hat klargestellt, dass die Widerklageforderung nicht in voller Höhe berechtigt sein kann, solange ein Mangel (hier: defekte Gastherme) nicht ausgeräumt ist.

Heizkosten trotz defekter Anlage?

Wenn die Gastherme defekt ist, aber dennoch Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen (z. B. weil der Vermieter eine Ersatzlösung gestellt hat oder die Therme nur zeitweise ausfiel), sollten Mieter genau prüfen, ob diese Kosten mit dem tatsächlichen Zustand der Anlage zusammenpassen.

Worauf sollten Mieter bei der Prüfung achten?

• Mängel dokumentieren: Wer einen Defekt an der Heizung oder Gastherme feststellt, sollte dies schriftlich dem Vermieter anzeigen und den Mangel dokumentieren (Fotos, Temperaturmessungen).
• Mietminderung berechnen: Die Minderung bezieht sich auf die Bruttowarmmiete, also inklusive der Nebenkostenvorauszahlung.
• Nebenkostenabrechnung prüfen: Werden Heizkosten abgerechnet, obwohl die Heizung teilweise oder ganz ausgefallen ist? Dann sollte die Abrechnung hinterfragt werden.
• Nachforderungen nicht blind zahlen: Verlangt der Vermieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung, kann eine bestehende Mietminderung gegengerechnet werden.

Fazit

Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Rechte der Mieter bei defekter Heizung oder Warmwasserversorgung. Eine Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein Mangel vorliegt – ganz unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung selbst nutzt. Für die Nebenkostenabrechnung bedeutet das: Wer wegen einer defekten Gastherme die Miete gemindert hat, muss sich bei einer Nachforderung nicht so behandeln lassen, als wäre die volle Miete geschuldet gewesen.