Muss der Vermieter 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen?
Das Wichtigste in Kürze
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Januar 2019 (Az. VIII ZR 113/17) klargestellt: In bestimmten Gebäuden ist der Vermieter verpflichtet, genau 70 % der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Mieter können diese Änderung des Verteilerschlüssels aktiv einfordern – sie müssen nicht abwarten und fehlerhafte Abrechnungen nachträglich kürzen.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter hatte eine Wohnung in einem älteren Gebäude gemietet. Die Vermieterin rechnete die Heizkosten jeweils zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab.
Der Mieter war der Meinung, dass die Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch und nur zu 30 % nach Wohnfläche abgerechnet werden müssten. Denn das Gebäude erfüllte drei Voraussetzungen:
- Es erreichte nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994
- Es wurde mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt
- Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung waren überwiegend gedämmt
Unter diesen Voraussetzungen schreibt § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung zwingend einen Verbrauchsanteil von 70 % vor.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hat dem Mieter Recht gegeben und zwei wichtige Grundsätze aufgestellt:
1. Mieter haben einen Anspruch auf den richtigen Verteilerschlüssel
Wenn die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfüllt sind, hat der Mieter einen direkten Anspruch darauf, dass der Vermieter künftig mit dem richtigen Verteilerschlüssel (70 % Verbrauch / 30 % Fläche) abrechnet.
2. Kein Verweis auf das bloße Kürzungsrecht
Das Berufungsgericht hatte argumentiert, der Mieter sei ausreichend durch sein Kürzungsrecht geschützt: Er könne einfach jede fehlerhafte Abrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Der BGH hat das klar abgelehnt. Der Mieter muss nicht abwarten, bis er eine fehlerhafte Abrechnung erhält, um diese dann zu kürzen. Er darf von vornherein eine korrekte Abrechnung verlangen.
3. Sofortige Wirkung – kein Warten auf den nächsten Abrechnungszeitraum
Der BGH stellte außerdem klar: Der Mieter kann die Änderung des Verteilerschlüssels sofort verlangen, nicht erst zum nächsten Abrechnungszeitraum. Denn die Heizkostenverordnung geht als zwingendes Recht vertraglichen Vereinbarungen vor.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil ist für viele Mieter in älteren Gebäuden relevant. Wenn Sie in einem Haus wohnen, das folgende drei Merkmale aufweist, muss Ihr Vermieter zwingend 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen:
- Älteres Gebäude: Es erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 (das betrifft viele Gebäude, die vor 1995 gebaut oder zuletzt saniert wurden).
- Öl- oder Gasheizung: Das Gebäude wird mit einer zentralen Öl- oder Gasheizung beheizt.
- Gedämmte Leitungen: Die freiliegenden Heizungsrohre sind überwiegend isoliert.
Worauf sollten Mieter bei der Prüfung achten?
Wenn Sie Ihre Heizkostenabrechnung prüfen, schauen Sie sich den Verteilerschlüssel genau an:
- Wie hoch ist der Verbrauchsanteil? Steht dort 50 % oder 60 % statt der möglicherweise vorgeschriebenen 70 %?
- Wie alt ist Ihr Gebäude? Bei Gebäuden, die vor 1995 gebaut wurden und seitdem nicht umfassend energetisch saniert wurden, ist der 70-%-Anteil häufig zwingend.
- Sind die Heizungsrohre isoliert? Wenn die sichtbaren Heizungsrohre (z. B. im Keller) mit Isoliermaterial ummantelt sind, spricht das für die Anwendung der 70-%-Regel.
Welche Rechte haben Mieter konkret?
Nach diesem BGH-Urteil haben Mieter zwei Möglichkeiten:
- Vorbeugend: Sie können den Vermieter auffordern, den Verteilerschlüssel für die Zukunft auf 70 % Verbrauch umzustellen – und dies notfalls gerichtlich durchsetzen.
- Nachträglich: Wurde bereits falsch abgerechnet, können Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Dieses Kürzungsrecht besteht zusätzlich, ist aber nach dem BGH nicht das einzige Mittel.
Hintergrund: Warum 70 % Verbrauchsanteil?
Der Gesetzgeber hat den höheren Verbrauchsanteil für bestimmte ältere Gebäude bewusst vorgeschrieben. Der Grund: In schlecht gedämmten Häusern mit isolierten Heizungsrohren geht weniger Wärme über die Leitungen verloren. Dadurch hat der einzelne Mieter mehr Einfluss auf seinen tatsächlichen Verbrauch. Ein hoher Verbrauchsanteil soll Mieter zu sparsamem Heizverhalten motivieren und so Energie einsparen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann muss der Vermieter 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen?
Wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, schreibt § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend einen Verbrauchsanteil von 70 % vor.
Kann ich als Mieter den richtigen Verteilerschlüssel für Heizkosten verlangen?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass Mieter einen direkten Anspruch auf die Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels haben. Sie müssen nicht abwarten, bis eine fehlerhafte Abrechnung kommt, sondern können die Änderung für die Zukunft einfordern.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter den falschen Verteilerschlüssel bei den Heizkosten anwendet?
Sie können den Vermieter schriftlich auffordern, künftig 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Zusätzlich können Sie bei bereits erteilten fehlerhaften Abrechnungen Ihren Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Ab wann muss der neue Verteilerschlüssel gelten?
Laut BGH kann der Mieter die Änderung sofort verlangen. Der zwingende Verteilerschlüssel von 70 % nach Verbrauch gilt nicht erst ab dem nächsten Abrechnungszeitraum, da die Heizkostenverordnung als zwingendes Recht vertraglichen Vereinbarungen vorgeht.
Betrifft das nur Altbauten?
Das Urteil betrifft vor allem Gebäude, die die energetischen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen. Das sind typischerweise Gebäude, die vor 1995 errichtet und seitdem nicht umfassend energetisch saniert wurden.