Dürfen Heizkosten über Lüftung ohne Verbrauchserfassung umgelegt werden?
Das Wichtigste in Kürze
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.01.2019 (Az. XII ZR 46/18) entschieden: Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Heizkosten ausschließlich über Verbrauchserfassung ermittelt und verteilt werden, dann darf der Vermieter Kosten für „Heizung über Lüftung" nicht einfach verbrauchsunabhängig nach Fläche umlegen. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine reine Lüftungsheizung oder eine Anlage mit Wärmerückgewinnung handelt.
Worum ging es in dem Fall?
Zwischen einem Vermieter und Mietern einer gewerblichen Praxisfläche (ca. 360 m²) bestand ein Mietvertrag. Dieser enthielt eine klare Regelung: Die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten sollte durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen.
Der Vermieter rechnete jedoch bestimmte Heizkosten unter der Position „Heizung über Lüftung" verbrauchsunabhängig – also nach Fläche – ab. Es ging dabei um Beträge von insgesamt rund 3.300 € für die Jahre 2012 und 2013.
Die Mieter wehrten sich gegen diese Abrechnungsposten.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab den Mietern Recht und stellte klar:
1. Der Mietvertrag ist eindeutig
Die Parteien hatten vereinbart, dass Heizkosten über Verbrauchserfassung abgerechnet werden. In dieser Vereinbarung finden sich keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Der Vermieter konnte bereits bei Vertragsschluss wissen, dass er verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umlegen kann.
2. Keine ergänzende Vertragsauslegung möglich
Das Oberlandesgericht hatte versucht, über eine „ergänzende Vertragsauslegung" unter Heranziehung der Heizkostenverordnung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV) dem Vermieter trotzdem die Umlage zu ermöglichen. Der BGH wies dies zurück: Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einer planwidrigen Regelungslücke in Betracht. Eine solche Lücke lag hier aber nicht vor – die Parteien hatten bewusst nur verbrauchsabhängige Heizkosten vereinbart.
3. Die Ausnahme der HeizkostenV hilft dem Vermieter nicht
Auch der Verweis auf § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV (Ausnahme von der Verbrauchserfassung bei unverhältnismäßigen Kosten für Lüftungsheizungen) half dem Vermieter nicht. Denn die mietvertragliche Vereinbarung geht in der Gewerberaummiete vor: Wenn die Parteien eine rein verbrauchsabhängige Verteilung vereinbart haben, ist diese maßgeblich.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil ist vor allem für Mieter von Gewerberäumen relevant, kann aber auch Anhaltspunkte für die Prüfung von Wohnraum-Nebenkostenabrechnungen liefern:
- Mietvertrag genau lesen: Prüfen Sie, welcher Verteilerschlüssel für Heizkosten vereinbart ist. Steht dort „Verbrauchserfassung", dürfen keine Kosten pauschal nach Fläche umgelegt werden.
- Position „Heizung über Lüftung" hinterfragen: Taucht in Ihrer Abrechnung eine solche Position auf, die nach Fläche verteilt wird, obwohl der Vertrag Verbrauchserfassung vorsieht, können Sie diese beanstanden.
- Vertragliche Vereinbarung geht vor: Der Vermieter kann sich nicht einfach auf Ausnahmen der Heizkostenverordnung berufen, wenn der Mietvertrag eine klare Regelung enthält.
- Keine „ergänzende Auslegung" zulasten des Mieters: Vermieter können nicht nachträglich argumentieren, bestimmte Kosten seien „sinngemäß mitgemeint" gewesen, wenn der Vertrag dies nicht hergibt.
Fazit
Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Position von Mietern, die eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbart haben. Vermieter müssen sich an die vertraglichen Vereinbarungen halten. Kosten, die nicht über Verbrauchsmessung erfasst werden können, dürfen in solchen Fällen nicht einfach auf anderem Wege umgelegt werden. Wer in seiner Nebenkostenabrechnung verbrauchsunabhängig abgerechnete Heizkosten trotz anderslautender Vertragsvereinbarung findet, hat gute Gründe, diese Position zu beanstanden.
BGH, Urteil vom 30.01.2019, Az. XII ZR 46/18
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Vermieter Heizkosten über Lüftung nach Fläche umlegen, wenn im Vertrag Verbrauchserfassung vereinbart ist?
Nein. Der BGH hat entschieden, dass bei einer mietvertraglichen Vereinbarung über verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung keine verbrauchsunabhängige Umlage nach Fläche zulässig ist – auch nicht für Heizkosten über Lüftungsanlagen.
Was ist die Position Heizung über Lüftung in der Nebenkostenabrechnung?
Dabei handelt es sich um Kosten für die Beheizung von Räumen über eine Lüftungsanlage (z.B. Zulufterwärmung oder Wärmerückgewinnung). Diese werden häufig verbrauchsunabhängig nach Fläche abgerechnet, da eine individuelle Verbrauchsmessung oft schwierig ist.
Kann der Vermieter sich auf Paragraph 11 HeizkostenV berufen, um Heizkosten ohne Verbrauchsmessung umzulegen?
Nicht, wenn der Mietvertrag eine ausschließlich verbrauchsabhängige Abrechnung vorsieht. Die mietvertragliche Vereinbarung hat in der Gewerberaummiete Vorrang. Der Vermieter kann nicht nachträglich über Ausnahmevorschriften der HeizkostenV die vertragliche Regelung aushebeln.
Gilt dieses Urteil auch für Wohnraummieter?
Das Urteil betrifft direkt die Gewerberaummiete. Bei Wohnraum gelten teilweise zwingende Vorschriften der Heizkostenverordnung. Dennoch kann das Urteil auch für Wohnraummieter relevant sein, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Art der Heizkostenverteilung vereinbart ist.