Muss die Heizkostenabrechnung wegen Rohrwärme korrigiert werden?
In vielen Mehrfamilienhäusern geben ungedämmte Heizungsrohre Wärme ab, die von den Heizkostenverteilern nicht erfasst wird. Gerade in unteren Wohnungen reicht diese „Rohrwärme" oft aus, um die Räume zu heizen – die Bewohner drehen ihre Heizkörper kaum auf. Die Folge: Ihre Heizkostenverteiler zeigen wenig oder keinen Verbrauch an, obwohl tatsächlich Wärme verbraucht wird. Die Kosten werden dann auf andere Bewohner umgelegt. Aber ist die Abrechnung deshalb falsch?
Was hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof hat am 15. November 2019 (Az. V ZR 9/19) geurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nicht allein deshalb fehlerhaft ist, weil ungedämmte Rohrleitungen unter Putz Wärme abgeben, die von den Heizkostenverteilern nicht erfasst wird.
Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit 154 Wohnungen. Die Heizkosten wurden zu 30 % nach Grundkosten und zu 70 % nach Verbrauch verteilt. Die Verteilleitungen in den Wohnungen lagen unter Putz und waren schlecht oder gar nicht gedämmt. Eine Eigentümerin klagte gegen die Jahresabrechnung, weil die Heizkostenverteiler in vielen Wohnungen weniger als 20 % der tatsächlich abgegebenen Wärme erfassten.
Warum ist die Abrechnung trotzdem korrekt?
Der BGH stellt in seinem Urteil drei wichtige Punkte klar:
1. Keine analoge Anwendung der Rohrwärme-Regelung
Die Heizkostenverordnung enthält in § 7 Abs. 1 Satz 3 eine Regelung für den Fall, dass freiliegende Leitungen überwiegend ungedämmt sind. In diesem Fall kann der Wärmeverbrauch nach anerkannten Regeln der Technik korrigiert werden. Diese Vorschrift gilt aber nur für freiliegende Rohre – nicht für Rohre unter Putz oder im Estrich. Der BGH lehnt eine analoge Anwendung ab, da keine planwidrige Regelungslücke vorliegt.
2. Kein „Geräteausfall" bei funktionierenden Messgeräten
Die Heizkostenverteiler funktionieren technisch einwandfrei. Dass sie wenig Verbrauch anzeigen, liegt nicht an einem Defekt, sondern daran, dass die Bewohner ihre Heizkörper nicht aufdrehen müssen. Das ist kein Geräteausfall und auch kein „anderer zwingender Grund" im Sinne von § 9a HeizkostenV.
3. Verteilungsschlüssel kann nicht über die Jahresabrechnung geändert werden
Haben die Eigentümer (oder im Mietverhältnis: der Vermieter) einen gültigen Verteilungsschlüssel festgelegt, muss die Abrechnung diesen anwenden. Eine Änderung kann nicht einfach über die Anfechtung einer einzelnen Jahresabrechnung erzwungen werden.
Was bedeutet das für Mieter?
Für Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, ergeben sich folgende Erkenntnisse:
- Abrechnung mit 30/70 oder 50/70 Verteilung ist zulässig: Solange der Verteilungsschlüssel innerhalb des Rahmens der Heizkostenverordnung liegt (50–70 % Verbrauch, Rest Grundkosten), ist die Abrechnung grundsätzlich nicht zu beanstanden.
- Rohrwärme unter Putz macht die Abrechnung nicht automatisch fehlerhaft: Auch wenn in Ihrem Haus ungedämmte Leitungen unter Putz verlaufen und dadurch Wärme abgeben, die nicht erfasst wird, können Sie die Abrechnung allein deshalb nicht erfolgreich anfechten.
- Mögliche Gegenmaßnahmen: Betroffene können eine Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen (z.B. 50 % Verbrauch statt 70 %) oder technische Maßnahmen einfordern, wie das Absenken der Vorlauftemperatur oder den Einbau anderer Messgeräte (z.B. Verdunstungsgeräte).
Wann wäre die Abrechnung doch fehlerhaft?
Die Abrechnung wäre anfechtbar, wenn:
- Der gewählte Verteilungsschlüssel außerhalb des Rahmens der Heizkostenverordnung liegt (z.B. weniger als 50 % oder mehr als 70 % Verbrauchsanteil)
- Die Rohrleitungen freiliegend und überwiegend ungedämmt sind – dann muss tatsächlich ein Korrekturverfahren angewendet werden
- Die Messgeräte tatsächlich defekt sind
Fazit für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung
Wer in einem Altbau mit ungedämmten Rohrleitungen unter Putz wohnt und dadurch bei den Heizkosten benachteiligt wird, kann die Jahresabrechnung nicht einfach anfechten. Die Heizkostenabrechnung ist formal korrekt, wenn sie dem beschlossenen Verteilungsschlüssel folgt und dieser im Rahmen der Heizkostenverordnung liegt. Der richtige Weg ist, aktiv eine Änderung des Verteilungsschlüssels oder technische Maßnahmen zu verlangen – nicht die Abrechnung selbst anzugreifen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist meine Heizkostenabrechnung falsch, wenn ungedämmte Rohre unter Putz Wärme abgeben?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 15.11.2019 (V ZR 9/19) ist die Abrechnung nicht allein deshalb fehlerhaft, weil ungedämmte Leitungen unter Putz Wärme abgeben, die von den Heizkostenverteilern nicht erfasst wird. Die Rohrwärme-Korrektur nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gilt nur für freiliegende Leitungen.
Was kann ich tun, wenn ich durch Rohrwärme bei den Heizkosten benachteiligt werde?
Sie können eine Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen (z.B. von 70 % auf 50 % Verbrauchsanteil) oder technische Maßnahmen wie das Absenken der Vorlauftemperatur oder den Einbau von Verdunstungsmessgeräten einfordern. Eine Anfechtung der Jahresabrechnung allein wegen der Rohrwärme hat dagegen keine Aussicht auf Erfolg.
Welcher Verteilungsschlüssel für Heizkosten ist laut Heizkostenverordnung zulässig?
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden müssen. Der Rest wird als Grundkosten (z.B. nach Wohnfläche) umgelegt. Innerhalb dieses Rahmens ist der gewählte Schlüssel zulässig.
Gilt das Urteil auch für Mietverhältnisse?
Ja. Der BGH hat ausdrücklich die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (zuständig für Mietrecht) bestätigt, wonach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht analog auf unter Putz liegende Leitungen angewendet werden kann. Das Ergebnis gilt gleichermaßen für Mieter und Wohnungseigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen freiliegenden und unter Putz verlegten Rohren bei der Heizkostenabrechnung?
Bei freiliegenden, überwiegend ungedämmten Leitungen kann nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ein Korrekturverfahren für die Rohrwärmeabgabe angewendet werden. Bei unter Putz verlegten Leitungen besteht diese Möglichkeit nach der BGH-Rechtsprechung nicht, auch wenn sie ebenfalls ungedämmt sind und Wärme abgeben.