Dürfen Balkon und Terrasse bei Warmwasserkosten zur Wohnfläche zählen?

Wer seine Nebenkostenabrechnung prüft, stößt manchmal auf eine überraschende Berechnung: Die Wohnfläche, die für die Verteilung der Warmwasserkosten herangezogen wird, ist plötzlich größer als gedacht – weil Balkon oder Terrasse anteilig mitgerechnet werden. Ist das zulässig? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in einem Urteil vom 02.10.2020 (Az. V ZR 282/19) geklärt.

Worum ging es in dem Fall?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren die Warmwasserkosten bisher so verteilt worden: 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche. Dabei wurden Balkone, Loggien und Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt – so stand es in der Gemeinschaftsordnung.

Die Eigentümerversammlung beschloss dann, die Berechnungsmethode zu ändern: Künftig sollten Außenflächen wie Balkone und Dachterrassen mit 25 % ihrer Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einfließen – so wie es die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorsieht.

Einige Eigentümer klagten dagegen, weil sie sich durch die Änderung benachteiligt sahen. Ihre Wohnungen hatten keine oder nur kleine Balkone, während andere Einheiten über große Dachterrassen verfügten.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat den Beschluss für zulässig erklärt. Die wichtigsten Punkte:

1. Die Wohnflächenverordnung darf herangezogen werden

Der Begriff „Wohnfläche" in der Heizkostenverordnung (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV) ist nicht eindeutig definiert. Es gibt keine zwingende Vorgabe, wie die Wohnfläche für die Verteilung der Warmwasserkosten berechnet werden muss. Die Wohnflächenverordnung kann als Berechnungsgrundlage dienen – sie muss es aber nicht.

2. Balkone und Terrassen dürfen einbezogen werden

Bei den verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten kommt es nicht darauf an, ob auf einem Balkon tatsächlich Warmwasser verbraucht wird. Der Flächenmaßstab ist bewusst als objektiver, verbrauchsunabhängiger Maßstab gewählt. Daher spielt es keine Rolle, ob die Fläche mit Warmwasser-Zapfhähnen ausgestattet ist oder wie viele Personen die Wohnung nutzen.

3. Keine Willkür erforderlich – nur kein Willkür erlaubt

Die Änderung eines Verteilerschlüssels ist zulässig, solange sie nicht willkürlich ist. Es muss nicht nachgewiesen werden, dass der bisherige Schlüssel jemanden benachteiligt hat. Die Orientierung an einer anerkannten Berechnungsmethode wie der Wohnflächenverordnung reicht als sachlicher Grund aus.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie als Mieter oder Eigentümer Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, sollten Sie auf folgende Punkte achten:

Wohnfläche überprüfen

Schauen Sie genau hin, welche Fläche für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten (den sogenannten Grundkostenanteil) verwendet wird. Werden Balkone, Terrassen oder Loggien einbezogen? Wenn ja: Das ist nach diesem BGH-Urteil grundsätzlich zulässig – allerdings nur anteilig (in der Regel zu 25 % der Grundfläche gemäß Wohnflächenverordnung).

Konsistenz der Berechnungsmethode

Es muss eine einheitliche Berechnungsmethode für alle Einheiten angewendet werden. Werden bei einigen Wohnungen die Außenflächen berücksichtigt und bei anderen nicht, wäre das fehlerhaft.

Auf den richtigen Kostenanteil achten

Die Einbeziehung von Balkonflächen betrifft nur den verbrauchsunabhängigen Anteil der Warmwasserkosten (in der Regel 30–50 %). Der verbrauchsabhängige Anteil (50–70 %) wird weiterhin nach dem tatsächlichen Warmwasserverbrauch abgerechnet.

Änderung muss beschlossen sein

Die Berechnungsmethode für die Wohnfläche kann nicht einfach ohne Weiteres geändert werden. Es bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung oder einer vertraglichen Grundlage (z. B. Mietvertrag oder Teilungserklärung). Prüfen Sie, ob eine solche Grundlage vorhanden ist.

Zusammenfassung

Der BGH bestätigt: Balkone, Terrassen und Loggien dürfen bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung ist eine anerkannte, aber nicht die einzig zulässige Berechnungsmethode. Für Mieter bedeutet das: Wenn Außenflächen in der Abrechnung berücksichtigt werden, ist das nicht automatisch ein Fehler – aber die Berechnung muss nachvollziehbar und einheitlich erfolgen.