Kann ich Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
Das Wichtigste in Kürze
Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt und das Mietverhältnis beendet ist, stellt sich die Frage: Kann ich als Mieter meine geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern? Der BGH hat mit seinem Urteil vom 07.07.2021 (Az. VIII ZR 52/20) klargestellt, dass dies nicht für alle Zeiträume gilt. Entscheidend ist, wann die Abrechnungsfrist abgelaufen ist – während oder nach dem Mietverhältnis.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter zahlte von 2012 bis 2016 monatlich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 303,75 Euro. Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – erstellte zu keinem Zeitpunkt eine Betriebskostenabrechnung. Das Mietverhältnis endete im April 2017.
Nach dem Auszug forderte der Mieter die gezahlten Vorauszahlungen zurück und rechnete damit gegen offene Mietforderungen auf. Die Frage war: Für welche Jahre steht ihm ein Rückforderungsanspruch zu?
Die Entscheidung des BGH
Der BGH unterscheidet klar zwischen zwei Situationen:
Rückforderung möglich: Abrechnungsfrist lief erst nach Mietende ab
Für Abrechnungszeiträume, deren Frist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses abläuft, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen. Im konkreten Fall betraf dies das Jahr 2016: Das Mietverhältnis endete im April 2017, also noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist (Ende 2017).
Der Grund: Nach Mietende hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen mehr. Er braucht daher einen direkten Rückforderungsanspruch als Schutz.
Rückforderung nicht möglich: Abrechnungsfrist lief noch während des Mietverhältnisses ab
Für das Jahr 2014 zum Beispiel lief die Abrechnungsfrist Ende 2015 ab – also noch während das Mietverhältnis bestand. In diesem Zeitraum hatte der Mieter die Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auszuüben. Dieses Druckmittel reicht nach Ansicht des BGH als Schutz aus.
Wichtig: Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht tatsächlich ausgeübt hat. Allein die Möglichkeit dazu genügt, um einen Rückforderungsanspruch auszuschließen.
Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil hat praktische Bedeutung für alle Mieter, deren Vermieter keine oder stark verspätete Betriebskostenabrechnungen erstellt:
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Während des laufenden Mietverhältnisses: Wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechnet, sollten Mieter ihr Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben. Das bedeutet: Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten, bis der Vermieter abrechnet.
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Nach Mietende: Ein Rückforderungsanspruch besteht nur für Abrechnungszeiträume, deren Frist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist (oder noch gar nicht abgelaufen war).
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Fristen beachten: Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Abrechnungsjahr 2023 muss der Vermieter also spätestens bis zum 31.12.2024 abrechnen.
Zusammenfassung der Regeln
| Situation | Rückforderung möglich? |
|---|---|
| Abrechnungsfrist lief während des Mietverhältnisses ab | Nein – Mieter hatte Zurückbehaltungsrecht als Schutz |
| Abrechnungsfrist lief nach Mietende ab | Ja – Mieter hat direkten Rückforderungsanspruch |
| Mietverhältnis noch laufend | Nein – aber Zurückbehaltungsrecht nutzen! |
Fazit
Mieter sollten bei ausbleibenden Betriebskostenabrechnungen nicht abwarten. Wer während des laufenden Mietverhältnisses sein Zurückbehaltungsrecht nicht nutzt, verliert nach dem BGH-Urteil den Rückforderungsanspruch für diese Zeiträume nach Mietende. Es lohnt sich also, frühzeitig aktiv zu werden und den Vermieter zur Abrechnung aufzufordern – und bei Nichtabrechnung die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich nach Mietende alle gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, wenn nie abgerechnet wurde?
Nein. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 52/20 können Sie nur Vorauszahlungen für Zeiträume zurückfordern, deren Abrechnungsfrist erst nach Ende des Mietverhältnisses abgelaufen ist. Für Zeiträume, deren Frist noch während des Mietverhältnisses ablief, hatten Sie die Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechts – das reicht als Schutz.
Muss ich mein Zurückbehaltungsrecht tatsächlich ausgeübt haben, um nach Mietende keinen Rückforderungsanspruch zu haben?
Nein. Der BGH stellt klar: Es genügt allein die Möglichkeit, das Zurückbehaltungsrecht während des laufenden Mietverhältnisses auszuüben. Ob Sie es tatsächlich genutzt haben, ist unerheblich.
Was ist das Zurückbehaltungsrecht bei Betriebskosten?
Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) erlaubt es Mietern, die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten, solange der Vermieter die fällige Abrechnung nicht erstellt. Es dient als Druckmittel gegenüber dem Vermieter.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Betriebskostenabrechnung?
Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, muss die Abrechnung für 2023 spätestens am 31.12.2024 vorliegen.
Was sollte ich tun, wenn mein Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnet?
Fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Abrechnung auf. Kommt er dem nicht nach, können Sie während des laufenden Mietverhältnisses die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten (Zurückbehaltungsrecht). Warten Sie nicht bis zum Mietende, da Sie sonst für bereits abgelaufene Zeiträume den Rückforderungsanspruch verlieren können.