Darf der Vermieter Heizkosten anhand von Wohnungen in anderen Gebäuden schätzen?

Das Wichtigste in Kürze

Wenn der Wärmezähler in Ihrer Wohnung defekt ist, muss der Vermieter Ihren Heizungsverbrauch schätzen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.10.2021 (Az. VIII ZR 264/19) klargestellt: Für diese Schätzung darf der Vermieter auch den Verbrauch von Wohnungen heranziehen, die sich in einem anderen Gebäude befinden – sofern die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin bewohnte eine Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung in Mainz. Der in ihrer Wohnung eingebaute Wärmemengenzähler war über mehrere Jahre hinweg defekt und erfasste den Wärmeverbrauch nicht korrekt. Der Vermieter tauschte den Zähler zwar aus, doch auch der Ersatzzähler funktionierte nicht richtig.

Für die Abrechnungsjahre 2013 bis 2016 schätzte der Vermieter deshalb den Heizungsverbrauch der Mieterin. Dabei nutzte er den Durchschnittsverbrauch von fünf vergleichbaren Dachgeschoss-Maisonette-Wohnungen – teilweise im selben Haus, teilweise in anderen Häusern desselben Wohnkomplexes.

Die Mieterin weigerte sich, die Nachforderung von rund 1.066 Euro zu zahlen. Das Landgericht gab ihr Recht und meinte, dass Vergleichswohnungen zwingend im selben Gebäude liegen müssten. Der BGH sah das anders.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und klargestellt:

1. Vergleichswohnungen müssen nicht im selben Gebäude liegen

Nach § 9a Abs. 1 der Heizkostenverordnung darf der Vermieter bei einem Geräteausfall den Verbrauch schätzen. Dafür stehen ihm drei Methoden zur Verfügung:

• Vergleich mit dem Verbrauch der betroffenen Räume in einem früheren Zeitraum
• Vergleich mit dem Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im gleichen Zeitraum
• Vergleich mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes

Der BGH stellt klar: Das Gesetz spricht nur von „vergleichbaren anderen Räumen" – es verlangt nicht, dass sich diese im selben Gebäude befinden. Entscheidend ist, ob die Wohnungen bautechnisch und von ihrer Nutzung her im Wesentlichen vergleichbar sind.

2. Was macht Wohnungen „vergleichbar"?

Maßgeblich für die Vergleichbarkeit sind laut BGH insbesondere:

• Bausubstanz und Konstruktion
• Lage (z. B. Dachgeschoss, Mittelgeschoss)
• Größe der Räume
• Nutzungsart und Nutzungsintensität (Anzahl der Bewohner, Dauer der Nutzung)

Nicht alle Merkmale müssen übereinstimmen. Es reicht eine wesentliche Vergleichbarkeit. Allein die Lage im selben Gebäude sagt noch nichts über die Vergleichbarkeit aus – eine Kellerwohnung lässt sich beispielsweise nicht ohne Weiteres mit einer Mittelgeschosswohnung vergleichen.

3. Schätzung darf auch über mehrere Jahre erfolgen

Das Gericht hat außerdem bestätigt: Die Schätzung nach § 9a HeizkostenV ist nicht auf einen einzelnen Abrechnungszeitraum beschränkt. Wenn der Defekt – wie hier – erst spät bemerkt wird, darf der Vermieter auch für mehrere Jahre auf die Schätzung zurückgreifen.

4. Die Beweislast liegt beim Vermieter

Wichtig für Mieter: Der Vermieter muss beweisen, dass die herangezogenen Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Sie als Mieter können die Vergleichbarkeit bestreiten, ohne eigene Nachforschungen anstellen zu müssen. Es handelt sich nicht um ein „Bestreiten ins Blaue hinein", wenn Ihnen die Gegebenheiten in fremden Wohnungen nicht bekannt sind.

5. Formelle Anforderungen an die Abrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung ist formell in Ordnung, wenn Sie als Mieter die Kostenverteilung nachvollziehen und rechnerisch überprüfen können. Der Vermieter muss in der Abrechnung selbst nicht im Detail erklären, wie er die Schätzwerte ermittelt hat.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Wenn in Ihrer Nebenkostenabrechnung geschätzte Heizkosten auftauchen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

1. Liegt ein zwingender Grund für die Schätzung vor? Ein defekter Zähler ist ein anerkannter Grund. Der Vermieter darf nicht einfach aus Bequemlichkeit auf eine Schätzung ausweichen.

2. Welche Vergleichswohnungen wurden herangezogen? Auch wenn diese nicht im selben Gebäude liegen müssen, sollten sie bautechnisch und von der Nutzung her vergleichbar sein.

3. Liegt der Verbrauch im gleichen Abrechnungszeitraum? Die Vergleichswerte müssen aus dem gleichen Abrechnungsjahr stammen.

4. Gibt es auffällige Abweichungen? Starke Unterschiede im Verbrauch der Vergleichswohnungen können ein Hinweis auf fehlende Vergleichbarkeit sein.

5. Hat der Vermieter eine plausible Begründung? Fragen Sie nach, welche Wohnungen herangezogen wurden und warum diese vergleichbar sein sollen.

Zusammenfassung

Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Position von Vermietern bei der Heizkostenschätzung, schützt aber gleichzeitig die Rechte der Mieter: Der Vermieter trägt die Beweislast für die Vergleichbarkeit, und Mieter dürfen diese mit Nichtwissen bestreiten. Für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung bedeutet das: Eine Schätzung anhand von Wohnungen in anderen Gebäuden ist nicht automatisch fehlerhaft – aber der Vermieter muss die Vergleichbarkeit im Streitfall belegen können.