Darf ich die Heizkosten um 15 % kürzen, wenn kein Wärmemengenzähler vorhanden ist?
Das Wichtigste in Kürze
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. VIII ZR 151/20) eine für Mieter wichtige Frage geklärt: Wenn bei einer verbundenen Heizungs- und Warmwasseranlage kein Wärmemengenzähler installiert ist, obwohl die Heizkostenverordnung dies vorschreibt, dürfen Mieter ihre Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen. Das gilt auch dann, wenn in der einzelnen Wohnung Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler vorhanden sind.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter wohnte in einem Mehrparteienhaus in Heidelberg. Die Wohnungen wurden über eine zentrale Fernwärmeanlage mit Heizung und Warmwasser versorgt – eine sogenannte verbundene Anlage. Das Problem: Es fehlte ein Wärmemengenzähler, der messen sollte, wie viel Energie auf die Warmwasserbereitung entfällt.
Die Vermieterin trennte die Kosten für Heizung und Warmwasser stattdessen rechnerisch auf – mit einer Formel aus der Heizkostenverordnung (§ 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV). Diese Formel darf aber nur in bestimmten Ausnahmefällen angewendet werden, die hier nicht vorlagen.
Der Mieter kürzte daraufhin seine Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab dem Mieter Recht. Die Kernaussagen:
1. Kein Wärmemengenzähler = nicht verbrauchsabhängig abgerechnet
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass bei verbundenen Anlagen die Wärmemenge für die Warmwasserbereitung seit dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler gemessen werden muss (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Fehlt dieses Messgerät, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig im Sinne der Verordnung.
2. Das Kürzungsrecht greift auch bei fehlender Kostenaufteilung
Manche Gerichte hatten zuvor argumentiert, das Kürzungsrecht gelte nur, wenn in der Wohnung selbst keine Verbrauchserfassung stattfindet (also keine Heizkostenverteiler oder Zähler vorhanden sind). Der BGH stellt klar: Das Kürzungsrecht greift auch dann, wenn zwar in der Wohnung Messgeräte vorhanden sind, aber die vorgeschriebene Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser auf Gebäudeebene nicht ordnungsgemäß erfolgt.
3. Ersatzverfahren nur unter engen Voraussetzungen erlaubt
Die rechnerische Aufteilung nach der Formel in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV ist nur erlaubt, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können. Waren im Gebäude aber Warmwasserzähler vorhanden – wie in diesem Fall –, durfte die Formel nicht verwendet werden.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Wenn Sie in einem Mehrparteienhaus mit einer verbundenen Heizungs- und Warmwasseranlage wohnen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
Checkliste für Mieter
- Verbundene Anlage vorhanden? – Werden Heizung und Warmwasser über dieselbe zentrale Anlage bereitgestellt (z. B. Fernwärme)?
- Wie werden die Kosten aufgeteilt? – Steht in Ihrer Abrechnung, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser rechnerisch getrennt wurden (z. B. mit einer Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV)?
- Ist ein Wärmemengenzähler vorhanden? – Fragen Sie Ihren Vermieter, ob ein Wärmezähler die Energie für die Warmwasserbereitung misst.
- Gibt es Warmwasserzähler in den Wohnungen? – Wenn ja, hätte die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV nicht verwendet werden dürfen.
Treffen diese Punkte zu, haben Sie nach diesem BGH-Urteil das Recht, Ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen.
Wie mache ich das Kürzungsrecht geltend?
Das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV wirkt wie ein pauschaler Abzug. Sie müssen keinen konkreten Schaden nachweisen. Es genügt, den Verstoß gegen die Heizkostenverordnung festzustellen.
Konkret bedeutet das:
- Sie prüfen die Nebenkostenabrechnung auf die oben genannten Punkte.
- Sie erklären gegenüber dem Vermieter, dass Sie Ihr Kürzungsrecht ausüben.
- Der Kürzungsbetrag beträgt 15 % des auf Sie entfallenden Anteils an den Kosten für Wärme und Warmwasser.
Hintergrund: Warum gibt es das Kürzungsrecht?
Das Kürzungsrecht soll Vermieter dazu anhalten, die vorgeschriebenen Messgeräte einzubauen. Nur wenn der Verbrauch korrekt erfasst wird, können Mieter ihr Heizverhalten auch tatsächlich an den Kosten ablesen und Energie sparen. Der BGH betont, dass es sich um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch handelt. Der Vermieter kann den Abzug einfach vermeiden, indem er die Heizkostenverordnung einhält.
Zusammenfassung
| Aspekt | Ergebnis |
|---|---|
| Fehlender Wärmemengenzähler bei verbundener Anlage | Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV |
| Rechnerische Aufteilung mit Formel trotz vorhandener Wasserzähler | Unzulässig |
| Kürzungsrecht des Mieters | 15 % auf Heiz- und Warmwasserkosten |
| Nachweis eines konkreten Schadens nötig? | Nein – pauschaler Abzug |
BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022, Az. VIII ZR 151/20
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf ich als Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen?
Sie dürfen kürzen, wenn die Kosten für Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn bei einer verbundenen Heizungs- und Warmwasseranlage kein Wärmemengenzähler installiert ist, obwohl die Verordnung dies seit dem 31.12.2013 vorschreibt.
Was ist eine verbundene Anlage im Sinne der Heizkostenverordnung?
Eine verbundene Anlage liegt vor, wenn die Versorgung mit Heizungswärme und Warmwasser über dieselbe zentrale Anlage erfolgt – etwa bei Fernwärme oder einer gemeinsamen Heizungsanlage, die gleichzeitig das Warmwasser erwärmt.
Was ist ein Wärmemengenzähler und wozu dient er?
Ein Wärmemengenzähler misst, wie viel Energie auf die Warmwasserbereitung entfällt. Bei verbundenen Anlagen muss mit diesem Gerät festgestellt werden, welcher Anteil der Gesamtkosten auf Heizung und welcher auf Warmwasser entfällt. Ohne diesen Zähler ist eine korrekte verbrauchsabhängige Aufteilung nicht möglich.
Gilt das Kürzungsrecht auch, wenn in meiner Wohnung Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler vorhanden sind?
Ja. Der BGH hat klargestellt, dass das Kürzungsrecht auch dann besteht, wenn in der Wohnung selbst Messgeräte vorhanden sind, aber auf Gebäudeebene die vorgeschriebene Aufteilung der Kosten zwischen Heizung und Warmwasser nicht ordnungsgemäß mit einem Wärmemengenzähler erfolgt.
Muss ich einen konkreten Schaden nachweisen, um die 15 % Kürzung zu bekommen?
Nein. Das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist ein pauschaler Abzug. Sie müssen lediglich den Verstoß gegen die Heizkostenverordnung feststellen. Einen konkreten Schaden müssen Sie nicht beziffern oder beweisen.
Wann darf der Vermieter die Kosten mit einer Formel statt mit einem Wärmezähler aufteilen?
Die rechnerische Aufteilung nach der Formel in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV ist nur erlaubt, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können. Sind in den Wohnungen Warmwasserzähler vorhanden, darf die Formel nicht verwendet werden.