Sind Kosten für Müllmanagement in der Nebenkostenabrechnung erlaubt?

Viele Mieter finden in ihrer Nebenkostenabrechnung neben den üblichen Müllgebühren auch Kosten für ein sogenanntes „Müllmanagement". Darunter fallen zum Beispiel die Nachsortierung von Abfall, der Betrieb von Müllschleusen mit Chipsystem oder die Reinigung der Mülltonnenstandplätze durch eine externe Firma. Doch dürfen Vermieter diese Kosten überhaupt auf die Mieter umlegen? Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. Januar 2023 (Az. VIII ZR 230/21) hierzu wichtige Klarstellungen getroffen.

Worum ging es in dem Fall?

In einem Mehrparteienhaus in Düsseldorf hatte die Vermieterin bereits 2010 eine externe Firma mit einem umfassenden Müllmanagementsystem beauftragt. Dieses System umfasste:

• die Nachsortierung von Abfall (z. B. Aussortierung von Verpackungen mit „grünem Punkt")
• den Betrieb eines Chipsystems zur Erfassung der Restmüllmenge pro Haushalt
• die Reinigung der Mülltonnenstandplätze
• die Entfernung von Beistellungen (Müll, der neben den Tonnen abgestellt wird)

Mehrere Mieter, die ihre Mietverträge erst nach 2010 abgeschlossen hatten, wehrten sich gegen die Umlage dieser Kosten. Ihr Argument: Das vorgeschriebene Mindestmüllvolumen werde ohnehin nicht ausgeschöpft, daher sei das Müllmanagement überflüssig und unwirtschaftlich.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts Düsseldorf aufgehoben und den Fall zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Dabei stellte er mehrere für Mieter und Vermieter wichtige Grundsätze klar:

1. Müllmanagement-Kosten sind grundsätzlich umlagefähig

Der BGH stellt unmissverständlich fest: Sämtliche Kosten des Müllmanagementsystems sind dem Grunde nach umlagefähige Betriebskosten. Im Einzelnen:

• Nachsortierung des Mülls: Diese Kosten dienen der Vorbereitung der Müllbeseitigung und fallen unter § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
• Betrieb der Müllschleuse/Chipsystem: Ebenfalls Kosten der Müllbeseitigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV.
• Entfernung von Beistellungen: Auch diese Kosten gehören zur Müllbeseitigung.
• Reinigung der Mülltonnenstandplätze: Umlagefähig als Kosten der Gebäudereinigung oder Straßenreinigung (§ 2 Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV).

2. Wirtschaftlichkeitsgebot: Mieter trägt die Beweislast

Das Berufungsgericht hatte angenommen, der Vermieter müsse beweisen, dass ein sachlicher Grund für die Kosten bestehe. Der BGH hat dies korrigiert: Die Beweislast liegt beim Mieter – und zwar vollständig. Wer behauptet, der Vermieter verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss dies auch darlegen und beweisen. Das gilt sowohl für die Frage, ob die Maßnahme überhaupt einen Nutzen hat („Kostengrund"), als auch für die Höhe der Kosten.

3. Nachsortierung trotz nicht ausgeschöpftem Müllvolumen nicht automatisch unwirtschaftlich

Die Vorinstanzen hatten argumentiert: Wenn das Mindestmüllvolumen nicht ausgeschöpft wird, könne eine Nachsortierung keine Kostenersparnis bringen und sei daher überflüssig. Der BGH sieht das anders:

• Eine verbrauchsabhängige Abrechnung schafft mehr Gerechtigkeit und fördert kostenbewusstes Verhalten – auch wenn das Mindestvolumen nicht erreicht wird.
• Die Nachsortierung dient auch der Vorbeugung gegen bußgeldbewehrte Fehlbefüllungen der Abfallbehälter.
• Allein der Umstand, dass die Kosten der Dienstleisterin 30 % der Gesamtentsorgungskosten ausmachten, belegt noch keinen fehlenden wirtschaftlichen Vorteil.

4. Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist entscheidend

Wurde der Vertrag mit der Müllmanagement-Firma vor Abschluss der Mietverträge geschlossen, kann eine Pflichtverletzung nicht im ursprünglichen Vertragsabschluss liegen. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots kommt nur in Betracht, wenn:

• der Vermieter während des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, den ungünstigen Vertrag zu kündigen oder zu ändern, und
• er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat, obwohl dies wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung Kosten für ein Müllmanagementsystem finden, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Wann ein Widerspruch sinnvoll sein kann

Ein Widerspruch gegen die Kosten eines Müllmanagementsystems hat nach diesem BGH-Urteil nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn Sie als Mieter konkret darlegen können:

• dass die Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zum Nutzen stehen, und
• dass der Vermieter die Möglichkeit hatte, den Vertrag zu besseren Konditionen zu ändern oder zu kündigen, dies aber unterlassen hat.

Allein die Tatsache, dass das Mindestmüllvolumen nicht ausgeschöpft wird oder dass ein Hauswart einzelne Aufgaben ebenfalls erledigen könnte, reicht nach der Rechtsprechung des BGH nicht aus.

Fazit

Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Position der Vermieter bei der Umlage von Müllmanagement-Kosten. Kosten für Nachsortierung, Müllmengenerfassung, Standplatzreinigung und die Entfernung von Beistellungen sind grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähig. Mieter, die das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt sehen, müssen die volle Darlegungs- und Beweislast tragen – ein pauschaler Verweis auf nicht ausgeschöpfte Müllvolumina genügt nicht.