Ist die Gebäudeversicherung mit Mietausfallschutz auf Mieter umlagefähig?
Viele Mieter fragen sich bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung, ob die Kosten der Gebäudeversicherung vollständig umgelegt werden dürfen – insbesondere wenn die Versicherung auch einen Mietausfallschutz für den Vermieter enthält. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 06.06.2018 (Az. VIII ZR 38/17) klar beantwortet.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Mieterin in Düsseldorf weigerte sich, die Versicherungskosten aus der Nebenkostenabrechnung zu bezahlen. Ihr Argument: Die Gebäudeversicherung der Vermieterin enthielt auch einen Mietausfallschutz. Dieser sei nicht umlagefähig, weil er nur dem Vermieter nütze. Die Mieterin zahlte daher weder die Nachforderung für 2012 (86,85 €) noch den Versicherungsanteil für 2013 (181,30 €).
Die Entscheidung des BGH
Der BGH gab der Vermieterin Recht. Die Kosten der Gebäudeversicherung sind vollständig umlagefähig – auch wenn die Versicherung einen Mietausfallschutz als Bestandteil enthält.
Die wichtigsten Gründe:
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Kein eigenständiger Versicherungsfall: Der Mietausfallschutz in einer Gebäudeversicherung ist kein eigenständiger Versicherungsfall. Er ist lediglich ein Bestandteil des Versicherungsfalls „Gebäudeschaden". Es muss immer erst ein Sachschaden am Gebäude eintreten, damit der Mietausfall überhaupt greift.
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Marktüblicher Bestandteil: Die Mitversicherung eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens ist seit Jahrzehnten fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Der Gesetzgeber wollte diese bewährte Praxis nicht unterbinden.
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Auch Mieter profitieren: Der Mieter, der die Versicherungsprämie mitfinanziert, hat ein berechtigtes Interesse daran, im Schadensfall einen Nutzen davon zu haben. Der BGH betont: Verursacht ein Mieter leicht fahrlässig einen Schaden, verzichtet der Versicherer in der Regel auf einen Rückgriff – und zwar auch hinsichtlich des Mietausfalls.
Abgrenzung: Wann ist ein Mietausfallschutz NICHT umlagefähig?
Der BGH stellt klar, dass eine separate Mietausfallversicherung – also eine eigenständige Versicherung, die ausschließlich das finanzielle Risiko des Vermieters bei Mietausfall absichert – nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Diese dient vorrangig den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters und hat nichts mit dem Schutz des Gebäudes zu tun.
Der entscheidende Unterschied:
| Art der Versicherung | Umlagefähig? |
|---|---|
| Gebäudeversicherung mit integriertem Mietausfallschutz | ✅ Ja |
| Separate Mietausfallversicherung | ❌ Nein |
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
- Position „Versicherungen" prüfen: Es reicht aus, wenn der Vermieter die Kosten unter der allgemeinen Bezeichnung „Versicherung" abrechnet. Eine detaillierte Aufschlüsselung einzelner Versicherungsbestandteile ist nicht erforderlich.
- Kein Herausrechnen nötig: Der Vermieter muss den auf den Mietausfallschutz entfallenden Prämienanteil nicht gesondert ausweisen oder herausrechnen – sofern es sich um eine reguläre Gebäudeversicherung handelt.
- Separate Versicherungen hinterfragen: Taucht in Ihrer Abrechnung eine eigenständige „Mietausfallversicherung" oder „Mietnomadenversicherung" auf, ist diese Position nicht umlagefähig und kann beanstandet werden.
Fazit
Die Kosten einer Gebäudeversicherung dürfen vollständig als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn die Versicherung einen Mietausfallschutz infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Dies gilt, weil der Mietausfallschutz in der Gebäudeversicherung kein eigenständiger Versicherungsbaustein ist, sondern Teil der Sachversicherung gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV. Nur eine separat abgeschlossene Mietausfallversicherung ist nicht umlagefähig.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf mein Vermieter die Gebäudeversicherung auf mich umlegen, obwohl sie einen Mietausfallschutz enthält?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass die Kosten einer Gebäudeversicherung vollständig umlagefähig sind, auch wenn sie einen Mietausfallschutz als integrierten Bestandteil enthält. Dieser ist kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Teil der Sachversicherung.
Was ist der Unterschied zwischen einem integrierten Mietausfallschutz und einer separaten Mietausfallversicherung?
Ein integrierter Mietausfallschutz ist Bestandteil der regulären Gebäudeversicherung und greift nur bei einem versicherten Gebäudeschaden. Er ist umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung sichert hingegen ausschließlich die finanziellen Interessen des Vermieters ab und darf nicht auf Mieter umgelegt werden.
Muss der Vermieter den Anteil für den Mietausfallschutz in der Nebenkostenabrechnung herausrechnen?
Nein. Da der Mietausfallschutz als Bestandteil der Gebäudeversicherung umlagefähig ist, muss der Vermieter diesen Prämienanteil weder gesondert ausweisen noch herausrechnen.
Profitiere ich als Mieter überhaupt von dem mitversicherten Mietausfallschutz?
Ja. Wenn Sie als Mieter leicht fahrlässig einen Gebäudeschaden verursachen, verzichtet der Versicherer in der Regel auf einen Rückgriff gegen Sie – auch hinsichtlich des entstandenen Mietausfalls. Sie sind also vor Schadensersatzforderungen geschützt.
Kann ich die Position Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung beanstanden, weil sie nicht aufgeschlüsselt ist?
In der Regel nicht. Der BGH hat klargestellt, dass es ausreicht, wenn der Vermieter die Kosten unter der allgemeinen Position Versicherung abrechnet. Eine detaillierte Aufschlüsselung in einzelne Versicherungsarten ist nicht erforderlich.