Können jahrelang gezahlte Nebenkosten nachträglich zurückgefordert werden?

Das Wichtigste in Kürze

Wer als Mieter über viele Jahre Betriebskosten wie Versicherungen, Grundsteuer oder Schornsteinfeger ohne Widerspruch zahlt, kann diese Beträge später nicht einfach zurückfordern – auch wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag möglicherweise nicht wirksam vereinbart waren. Das Amtsgericht Heilbronn entschied, dass durch jahrelange beanstandungslose Zahlung eine stillschweigende Vereinbarung über die Umlage entsteht (AG Heilbronn, Urteil vom 04.08.2004, Az. 7 C 1928/04).

Der Fall: Mieter wollen nach 8 Jahren Nebenkosten zurück

Die Mieter bewohnten seit 1995 eine Dreizimmerwohnung. Laut schriftlichem Mietvertrag sollten nur die Kosten für Strom, Heizung, Müllabfuhr und Kabel auf sie umgelegt werden. Tatsächlich rechnete der Vermieter aber auch Versicherungen, Grundsteuer und Schornsteinfegerkosten ab – und die Mieter zahlten diese Beträge über die gesamte Mietdauer von 1995 bis 2002 ohne Einwände.

Erst im Rahmen eines Rechtsstreits um ausstehende Mietzahlungen machten die Mieter geltend, insgesamt 2.162,63 EUR an nicht geschuldeten Betriebskosten gezahlt zu haben, und verlangten das Geld zurück.

Die Entscheidung: Stillschweigende Vereinbarung durch jahrelange Zahlung

Das Gericht wies die Rückforderung der Mieter ab. Die Begründung: Durch die jahrelange beanstandungslose Zahlung der abgerechneten Betriebskosten sei eine stillschweigende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter entstanden. Beide Seiten hätten sich durch ihr Verhalten darauf geeinigt, dass die abgerechneten Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Das Gericht verwies dabei auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, WuM 2004, 292), wonach eine solche konkludente (also durch schlüssiges Verhalten zustande gekommene) Vereinbarung möglich ist.

Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig es ist, die Nebenkostenabrechnung zeitnah und sorgfältig zu prüfen. Folgende Punkte sollten Mieter beachten:

1. Abrechnungen sofort prüfen

Wer Einwände gegen bestimmte Kostenpositionen hat, sollte diese möglichst früh gegenüber dem Vermieter geltend machen. Jahrelanges Schweigen kann als Zustimmung gewertet werden.

2. Mietvertrag mit Abrechnung vergleichen

Mieter sollten prüfen, welche Betriebskosten laut Mietvertrag tatsächlich umlagefähig sind. Werden Kosten abgerechnet, die nicht im Vertrag stehen, sollte man zeitnah widersprechen.

3. Widerspruch schriftlich dokumentieren

Ein Widerspruch gegen einzelne Positionen sollte immer schriftlich erfolgen, damit man später nachweisen kann, dass man die Kosten nicht stillschweigend akzeptiert hat.

4. Verjährungsfristen beachten

Selbst wenn eine Rückforderung grundsätzlich möglich wäre, können Verjährungsfristen den Anspruch zunichte machen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zusätzlich die Verjährungseinrede erhoben.

Fazit

Dieses Urteil verdeutlicht: Wer bei der Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig widerspricht, riskiert, dass nicht vereinbarte Kostenpositionen durch jahrelange Zahlung zur wirksamen Vereinbarung werden. Die regelmäßige Prüfung jeder Betriebskostenabrechnung ist daher unverzichtbar, um keine Rechte zu verlieren.