Dürfen Kosten für Brandschutz-Feststellanlagen über die Betriebskosten abgerechnet werden?

In Nebenkostenabrechnungen tauchen manchmal Positionen auf, die auf den ersten Blick fragwürdig erscheinen. Eine häufige Frage: Können die Kosten für den Einbau von Brandschutz-Feststellanlagen als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden? Ein Urteil des Amtsgerichts Kempten (Az. 40 C 357/23 WEG, Urteil vom 27.10.2023) gibt hierzu wichtige Hinweise.

Was war passiert?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde beschlossen, zwei Brandschutztüren mit Feststellanlagen nachzurüsten. Die Kosten von rund 2.600 Euro netto sollten „zu Lasten der Betriebskosten" abgerechnet werden. Auch die jährliche Wartung von 175 Euro netto sollte über die Betriebskosten umgelegt werden.

Eigentümer klagten gegen diesen Beschluss – unter anderem, weil er formell fehlerhaft zustande kam und die Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Was hat das Gericht entschieden?

Das AG Kempten erklärte den Beschluss für ungültig. Ausschlaggebend waren mehrere Gründe:

1. Fehlende Ankündigung in der Einladung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung enthielt keinen Hinweis darauf, dass über den Einbau einer Feststellanlage abgestimmt werden sollte. Die Eigentümer konnten sich nicht angemessen auf diesen Beschlussgegenstand vorbereiten. Das Brandschutzgutachten, auf dem der Beschluss basierte, wurde erst nach der Einladung erstellt.

2. Fragliche Kostenverteilung

Der Beschluss sah vor, dass nur Wohnungseigentümer – nicht aber Teileigentümer (Gewerbeeinheiten) – die Kosten tragen sollten. Das Gericht sah keinen vernünftigen Grund für diese Ungleichbehandlung.

3. Einbaukosten sind keine laufenden Betriebskosten

Die Kosten für den Einbau einer Feststellanlage sind einmalige Investitionskosten. Sie stellen keine laufenden Betriebskosten dar und können daher grundsätzlich nicht als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden. Ob es sich um eine bauliche Veränderung oder eine Instandsetzungsmaßnahme handelt, war zwischen den Parteien umstritten – in beiden Fällen handelt es sich jedoch nicht um umlagefähige Betriebskosten.

4. Wartungskosten differenziert betrachten

Die jährlichen Wartungskosten der Feststellanlage in Höhe von 175 Euro netto sollten ebenfalls über die Betriebskosten abgerechnet werden. Grundsätzlich können Wartungskosten für technische Einrichtungen umlagefähig sein – allerdings nur, wenn die Kostenverteilung ordnungsgemäß beschlossen und im Mietvertrag vereinbart wurde.

Was bedeutet das für Mieter?

Wer seine Nebenkostenabrechnung prüft, sollte auf folgende Punkte achten:

• Einbaukosten sind nicht umlagefähig: Die Anschaffungs- und Installationskosten für Brandschutz-Feststellanlagen sind keine Betriebskosten. Sie dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
• Wartungskosten können umlagefähig sein: Regelmäßige Wartungskosten für bestehende technische Anlagen können grundsätzlich umgelegt werden – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht dies vor.
• Verteilerschlüssel prüfen: Eine Kostenverteilung, die bestimmte Eigentümer oder Nutzer ohne sachlichen Grund ausschließt, kann fehlerhaft sein.
• Formelle Fehler bei WEG-Beschlüssen: Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden, können angefochten werden. Dies kann auch Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung haben, wenn der Vermieter solche Kosten weitergibt.

Fazit

Das Urteil macht deutlich: Der Einbau von Brandschutz-Feststellanlagen ist keine laufende Betriebskostenposition. Mieter sollten ihre Abrechnung genau prüfen, wenn dort Kosten für Neuinstallationen oder bauliche Maßnahmen auftauchen. Solche Positionen gehören in der Regel nicht in die Nebenkostenabrechnung.