Wem steht das Betriebskostenguthaben zu, wenn der Mieter insolvent ist?

Wenn ein Mieter in die Insolvenz fällt, stellt sich für Vermieter eine wichtige Frage: An wen muss ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung ausgezahlt werden – an den Insolvenzverwalter oder an den Mieter selbst? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinem Urteil vom 22. Mai 2014 (Az. IX ZR 136/13) geklärt.

Der Fall: Vermieter zahlt Guthaben an den Mieter statt an die Insolvenzverwaltung

Ein Mieter in Berlin lebte in einer Mietwohnung, als über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Die bestellte Treuhänderin gab kurz darauf die sogenannte Enthaftungserklärung ab. Das bedeutet: Die Insolvenzmasse haftet nicht mehr für Forderungen aus dem Mietvertrag.

Für das Abrechnungsjahr 2010 ergab sich ein Betriebskostenguthaben von 754,11 €. Die Vermieterin teilte dies zwar der Treuhänderin mit, zahlte den Betrag aber an den Mieter aus. Die Treuhänderin klagte daraufhin auf Zahlung – sie meinte, das Guthaben stehe der Insolvenzmasse zu.

Die Entscheidung des BGH: Guthaben steht dem Mieter zu

Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin und wies die Klage ab. Die zentrale Aussage des Urteils:

Nach Abgabe der Enthaftungserklärung geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis vollständig auf den Mieter zurück.

Das bedeutet konkret: Der Insolvenzverwalter hat nach der Enthaftungserklärung keine Berechtigung mehr, Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen – auch nicht das Betriebskostenguthaben.

Was bedeutet das für Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung?

Für Vermieter ergeben sich aus dem Urteil klare Handlungshinweise:

1. Auszahlung des Guthabens an den Mieter ist richtig

Wenn der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung abgegeben hat, darf und soll das Nebenkostenguthaben an den Mieter direkt ausgezahlt werden. Die Vermieterin hat hier also alles richtig gemacht.

2. Nebenkostenabrechnung an den Mieter senden

Nach der Enthaftungserklärung ist der Mieter wieder selbst Ansprechpartner für alle Belange des Mietverhältnisses. Die Betriebskostenabrechnung sollte also direkt an den Mieter adressiert werden.

3. Nachzahlungen nur vom Mieter verlangen

Ebenso gilt: Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung können nach der Enthaftungserklärung nicht mehr gegen die Insolvenzmasse geltend gemacht werden, sondern nur noch direkt gegenüber dem Mieter.

Sonderfall: Mieter bezieht Arbeitslosengeld II

Der BGH weist in seinem Urteil auf einen wichtigen Sonderfall hin: Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (Bürgergeld), ist ein Erstattungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung unpfändbar. Der Grund: Die Rückzahlung mindert die Sozialleistungen im Folgemonat. Ein solcher Anspruch fällt daher gar nicht in die Insolvenzmasse.

Was Mieter aus dem Urteil mitnehmen sollten

• Nach der Enthaftungserklärung ist der Mieter wieder vollständig für sein Mietverhältnis zuständig.
• Das Betriebskostenguthaben steht dem Mieter zu, nicht der Insolvenzmasse.
• Der Mieter kann selbst kündigen, Mängel anzeigen und alle Rechte aus dem Mietvertrag ausüben.
• Im Gegenzug muss der Mieter die Miete und die Nebenkosten aus seinem insolvenzfreien Vermögen zahlen.

Zusammenfassung

Das BGH-Urteil schafft Klarheit für die Praxis: Gibt der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung für die Wohnung des Mieters ab, fällt das Mietverhältnis insgesamt aus der Insolvenzmasse heraus. Vermieter müssen sich dann ausschließlich an den Mieter wenden – sowohl bei Nachzahlungen als auch bei Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung.