Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung falsch – Wie muss ich als Mieter widersprechen?
Die Wohnfläche ist ein zentraler Bestandteil vieler Nebenkostenabrechnungen. Schließlich werden die meisten Betriebskosten nach dem Verhältnis der eigenen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses verteilt. Doch was passiert, wenn Sie als Mieter den Eindruck haben, dass die angegebene Wohnfläche nicht stimmt? Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az. VIII ZR 41/14) zeigt: Einfach nur „das stimmt nicht" zu sagen, genügt nicht.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Mieterin bewohnte eine Dachgeschosswohnung. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche angegeben. Der Vermieter rechnete die Betriebskosten für 2011 ab und legte dabei eine Wohnfläche von 40 m² für die Wohnung und eine Gesamtwohnfläche von 240 m² für das Gebäude zugrunde. Die Nachforderung betrug rund 1.187 Euro.
Die Mieterin bestritt die Flächenangaben – allerdings nur pauschal. Sie sagte lediglich, dass die Werte nicht stimmen würden, ohne eigene Zahlen oder Anhaltspunkte für ihre Zweifel zu nennen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hat klargestellt: Ein pauschales Bestreiten der Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Das bedeutet, dass die Flächenangaben des Vermieters als zugestanden gelten, wenn der Mieter nicht konkret darlegt, warum sie falsch sein sollen.
Die wichtigsten Grundsätze aus dem Urteil:
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Der Vermieter muss die Flächenwerte zunächst nur behaupten. Gibt er in der Abrechnung bestimmte Quadratmeterzahlen an, genügt das als Darlegung.
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Der Mieter muss dann konkret erwidern. Ein einfaches „die Fläche stimmt nicht" reicht nicht aus. Er muss eigene Angaben machen, die zeigen, warum die Zahlen des Vermieters falsch sind.
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Keine professionelle Vermessung nötig. Der BGH stellt klar, dass Mieter keine exakte Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorlegen müssen. Es reicht eine laienhafte Vermessung im Rahmen der eigenen Möglichkeiten – zum Beispiel mit einem Zollstock oder Maßband.
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Auch die Gesamtwohnfläche muss konkret bestritten werden. Die Mieterin hätte zumindest äußerlich wahrnehmbare Gegebenheiten – wie den Gebäudezuschnitt, die Anzahl der Wohnungen und Stockwerke – als Anhaltspunkte für ihre Zweifel benennen müssen.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen und den Eindruck haben, dass die Wohnfläche falsch angegeben ist, sollten Sie folgende Schritte beachten:
So gehen Sie richtig vor:
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Eigene Wohnung vermessen: Messen Sie Ihre Wohnung selbst aus – auch mit einfachen Mitteln. Bei Dachschrägen können Sie die Fläche unter 1 m Höhe weglassen und Flächen zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte anrechnen. Das ist zwar vereinfacht, aber genau solche Angaben erwartet der BGH als Mindestmaß.
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Plausibilität der Gesamtfläche prüfen: Schauen Sie sich an, wie viele Wohnungen im Haus sind und wie groß diese ungefähr sein könnten. Wenn Sie z. B. wissen, dass es 6 Wohnungen gibt und Ihre Wohnung die kleinste ist, können Sie damit argumentieren.
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Belegeinsicht nutzen: Bei der Einsicht in die Abrechnungsbelege finden sich oft auch Angaben zur Gesamtwohnfläche (z. B. in Versicherungsunterlagen oder Grundsteuerbescheiden).
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Konkret formulieren: Schreiben Sie dem Vermieter nicht nur „die Fläche ist falsch", sondern z. B.: „Meine eigene Messung ergibt ca. 35 m² statt der angegebenen 40 m²."
Was passiert bei falschem Verteilerschlüssel?
Ist die Wohnfläche in der Abrechnung tatsächlich falsch, stimmt auch der Verteilerschlüssel nicht. Das kann dazu führen, dass Sie einen zu hohen Anteil an den Gesamtkosten tragen. Aber: Nur wenn Sie den Fehler konkret benennen können, haben Sie gute Chancen, die Abrechnung erfolgreich anzufechten.
Zusammenfassung
Der BGH macht es Mietern nicht unmöglich, die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung zu beanstanden. Aber er verlangt, dass man nicht nur pauschal widerspricht, sondern zumindest eigene Anhaltspunkte liefert. Eine einfache Vermessung mit dem Maßband kann schon ausreichen. Wer dagegen nur allgemein bestreitet, riskiert, dass seine Einwände vom Gericht nicht berücksichtigt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Reicht es aus, die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung einfach zu bestreiten?
Nein. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 41/14 reicht ein pauschales Bestreiten nicht aus. Mieter müssen konkret darlegen, warum die angegebene Wohnfläche falsch ist – zum Beispiel durch eine eigene Vermessung.
Muss ich als Mieter meine Wohnung professionell vermessen lassen?
Nein. Der BGH verlangt keine professionelle Vermessung nach der Wohnflächenverordnung. Es genügt eine laienhafte Vermessung im Rahmen der eigenen Möglichkeiten, etwa mit einem Maßband.
Was kann ich tun, wenn ich die Gesamtwohnfläche des Hauses anzweifle?
Sie sollten konkrete Anhaltspunkte benennen – etwa die Anzahl der Wohnungen, den Gebäudezuschnitt oder Informationen aus der Belegeinsicht. Ein pauschales 'die Gesamtfläche stimmt nicht' reicht dem BGH nicht.
Was passiert, wenn die Wohnfläche in meiner Nebenkostenabrechnung falsch ist?
Eine falsche Wohnfläche führt zu einem falschen Verteilerschlüssel. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise zu viel oder zu wenig an den Betriebskosten beteiligt werden. Sie können die Abrechnung beanstanden, müssen aber konkrete Angaben zur richtigen Fläche machen.
Gilt das Urteil auch, wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben ist?
Ja. Auch wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche steht, muss der Mieter die in der Abrechnung genannten Flächenwerte konkret bestreiten. Gerade dann ist es wichtig, selbst nachzumessen und eigene Zahlen vorzulegen.