Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel einseitig festlegen?
Viele Mieter gehen davon aus, dass die Betriebskosten immer nach der Wohnfläche verteilt werden müssen. Doch das stimmt nicht in jedem Fall. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 5. November 2014 (Az. VIII ZR 257/13) entschieden, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel unter bestimmten Voraussetzungen auch einseitig bestimmen darf.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter hatte eine Wohnung in Düsseldorf gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Vermieterin mit der ersten Betriebskostenabrechnung den Umlageschlüssel „nach billigem Ermessen" festlegen durfte. Die Vermieterin entschied sich daraufhin, die Kosten für Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der Personenzahl im Haushalt abzurechnen – und nicht nach der Wohnfläche.
Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er meinte, dass der gesetzliche Verteilungsmaßstab nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB) gelten müsse. Bei einer Abrechnung nach Wohnfläche hätte er sogar ein Guthaben erhalten, statt eine Nachzahlung leisten zu müssen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab der Vermieterin Recht und stellte klar:
Mietvertragsparteien dürfen vereinbaren, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel einseitig festlegt. Der gesetzliche Maßstab (Verteilung nach Wohnfläche) ist nur eine Auffangregelung für den Fall, dass im Mietvertrag gar nichts zum Verteilerschlüssel geregelt ist.
Die wichtigsten Punkte der Entscheidung:
- § 556a Abs. 1 BGB ist vollständig abdingbar – die Parteien können also davon abweichen.
- Die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts stellt eine wirksame „andere Vereinbarung" im Sinne des Gesetzes dar.
- Eine solche Klausel im Mietvertrag ist auch als Formularklausel (AGB) nicht automatisch unwirksam.
- Voraussetzung: Die Festlegung muss nach „billigem Ermessen" erfolgen. Das heißt, der Vermieter darf keinen willkürlichen oder sachfremden Maßstab wählen.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen und feststellen, dass nicht nach Wohnfläche abgerechnet wird, sollten Sie folgende Punkte überprüfen:
1. Gibt es eine Vereinbarung im Mietvertrag?
Schauen Sie in Ihren Mietvertrag: Gibt es eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, den Verteilerschlüssel festzulegen? Nur wenn eine solche Vereinbarung existiert, darf der Vermieter vom gesetzlichen Maßstab abweichen.
2. Ist die Klausel wirksam formuliert?
Nach dem BGH-Urteil muss aus der Klausel hervorgehen, dass die Festlegung nach billigem Ermessen zu erfolgen hat. Fehlt dieser Hinweis in einem Formularmietvertrag, kann die Klausel unwirksam sein.
3. Ist der gewählte Maßstab sachgerecht?
Der Vermieter darf nicht willkürlich entscheiden. Ein Verteilerschlüssel nach Personenzahl ist zum Beispiel bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser oder Müll in der Regel sachgerecht. Ein offensichtlich unpassender Maßstab könnte hingegen einer Überprüfung nach § 315 BGB nicht standhalten.
4. Wurde der Maßstab ordnungsgemäß festgelegt?
Der Vermieter muss den Verteilerschlüssel mit der ersten Betriebskostenabrechnung festlegen und darf ihn danach nicht ohne Weiteres wieder ändern. Prüfen Sie, ob der in Ihrer Abrechnung verwendete Maßstab konsistent ist.
Wann gilt weiterhin der gesetzliche Maßstab?
Der gesetzliche Verteilerschlüssel nach Wohnfläche gilt in folgenden Fällen:
- Im Mietvertrag ist kein Verteilerschlüssel geregelt und auch kein Bestimmungsrecht vereinbart.
- Eine Klausel zum einseitigen Bestimmungsrecht ist unwirksam (z. B. weil der Hinweis auf „billiges Ermessen" fehlt).
- Der Vermieter hat sein Bestimmungsrecht noch nicht ausgeübt.
Zusammenfassung
| Situation | Welcher Verteilerschlüssel gilt? |
|---|---|
| Kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart | Gesetzlicher Maßstab: Wohnfläche |
| Konkreter Schlüssel im Mietvertrag vereinbart | Der vereinbarte Schlüssel |
| Einseitiges Bestimmungsrecht wirksam vereinbart | Der vom Vermieter nach billigem Ermessen festgelegte Schlüssel |
Dieses BGH-Urteil zeigt, dass bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung ein genauer Blick in den Mietvertrag unerlässlich ist. Nicht jede Abrechnung, die vom Wohnflächenmaßstab abweicht, ist automatisch falsch – entscheidend ist, was im Mietvertrag steht und ob der Vermieter sein Bestimmungsrecht korrekt ausgeübt hat.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss die Nebenkostenabrechnung immer nach Wohnfläche erfolgen?
Nein. Der Verteilerschlüssel nach Wohnfläche ist nur der gesetzliche Auffangmaßstab, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Haben die Parteien einen anderen Schlüssel oder ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters vereinbart, darf davon abgewichen werden.
Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel nach Personenzahl wählen?
Ja, wenn ihm im Mietvertrag ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt wurde. Die Verteilung nach Personenzahl ist insbesondere bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser und Müll ein sachgerechter Maßstab.
Wann ist eine Klausel zum einseitigen Bestimmungsrecht unwirksam?
Eine solche Klausel in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass die Festlegung nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB) erfolgen muss. Enthält die Klausel diesen Hinweis, ist sie nach dem BGH grundsätzlich wirksam.
Kann ich als Mieter den vom Vermieter gewählten Verteilerschlüssel anfechten?
Wenn der Vermieter ein wirksam vereinbartes Bestimmungsrecht hat, können Sie den gewählten Maßstab nur dann beanstanden, wenn er nicht dem billigen Ermessen entspricht – also sachfremd oder willkürlich ist. Eine gerichtliche Überprüfung nach § 315 BGB ist in diesem Fall möglich.
Darf der Vermieter den einmal festgelegten Verteilerschlüssel nachträglich ändern?
Das BGH-Urteil spricht davon, dass der Vermieter den Schlüssel mit der ersten Abrechnung verbindlich für künftige Abrechnungen festlegt. Eine spätere einseitige Änderung wäre nur unter den Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 BGB (verbrauchsabhängige Abrechnung) möglich.