Ist die Betriebskostenklausel im Mietvertrag unwirksam, weil sie auf eine alte Verordnung verweist?
Viele ältere Mietverträge enthalten einen Verweis auf die „Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung". Diese Vorschrift wurde jedoch bereits Ende 2003 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abgelöst. Manche Mieter fragen sich deshalb: Ist die Betriebskostenklausel in meinem Mietvertrag unwirksam – und muss ich dann gar keine Nebenkosten zahlen?
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) diese Frage klar beantwortet.
Was war passiert?
Die Mieter hatten einen Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 unterschrieben. Darin stand, dass sie Betriebskosten „gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung" tragen müssen. Außerdem verwies der Vertrag auf die „jeweils geltende Fassung" dieser Verordnung.
Das Problem: Die Anlage 3 war zu diesem Zeitpunkt bereits außer Kraft getreten. An ihre Stelle war die Betriebskostenverordnung getreten.
Die Mieter argumentierten: Die Klausel verweist auf eine nicht mehr existierende Vorschrift, also ist die Betriebskostenvereinbarung unwirksam. Sie verlangten sogar alle in der Vergangenheit gezahlten Nebenkosten zurück.
Das Landgericht gab den Mietern Recht. Die Vermieterinnen gingen daraufhin in Revision zum BGH.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied zugunsten der Vermieterinnen und stellte klar:
Ein Verweis auf die Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung ist auch nach deren Außerkrafttreten wirksam. Der Begriff „Betriebskosten" ist seit Jahrzehnten gesetzlich definiert und jedem durchschnittlichen Mieter bekannt. Die fehlerhafte Bezeichnung der Rechtsquelle ist eine sogenannte „unschädliche Falschbezeichnung".
Die wichtigsten Aussagen des BGH im Überblick:
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Keine Einzelaufzählung nötig: Für eine wirksame Umlagevereinbarung müssen die einzelnen Betriebskosten nicht aufgezählt werden. Ein Verweis auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog reicht aus.
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Falschbezeichnung schadet nicht: Dass der Mietvertrag auf die alte Anlage 3 statt auf die aktuelle Betriebskostenverordnung verweist, ist unschädlich. Entscheidend ist, dass erkennbar der jeweils gültige Betriebskostenkatalog gemeint ist.
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Kein Verstoß gegen das Transparenzgebot: Die Klausel ist weder unklar noch mehrdeutig. Der Begriff „Betriebskosten" ist gesetzlich klar definiert und dem durchschnittlichen Mieter verständlich.
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Kein Rückforderungsanspruch: Da die Vereinbarung wirksam ist, können Mieter bereits gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen nicht als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Wenn Ihr Mietvertrag auf die „Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung" verweist, ist das kein Grund, die Nebenkostenabrechnung anzufechten. Die Klausel ist nach der BGH-Rechtsprechung wirksam, und Sie sind grundsätzlich zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet.
Wann könnte es anders sein?
Der BGH hat angedeutet, dass eine andere Beurteilung nur dann in Betracht käme, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob sämtliche oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint sind. Allein der Verweis auf eine außer Kraft getretene Verordnung reicht dafür aber nicht aus.
Sonderfall: Sonstige Betriebskosten
Wichtig zu wissen: Für „sonstige Betriebskosten" (wie z.B. Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung etc.) gelten strengere Anforderungen. Diese müssen im Mietvertrag konkret benannt werden, damit sie umlagefähig sind. Ein pauschaler Verweis auf den Betriebskostenkatalog genügt hierfür nicht.
Zusammenfassung
Der BGH hat mit diesem Urteil Rechtssicherheit geschaffen: Vermieter können sich auf Betriebskostenklauseln berufen, auch wenn diese auf die inzwischen ersetzte Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung verweisen. Für Mieter bedeutet das: Der bloße Verweis auf eine veraltete Rechtsquelle im Mietvertrag ist kein tauglicher Einwand gegen die Nebenkostenabrechnung.
BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist meine Nebenkostenklausel unwirksam, weil der Mietvertrag auf die Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung verweist?
Nein. Der BGH hat entschieden, dass ein solcher Verweis auch nach dem Außerkrafttreten der Anlage 3 wirksam bleibt. Es handelt sich um eine unschädliche Falschbezeichnung, weil erkennbar der jeweils gültige Betriebskostenkatalog gemeint ist.
Kann ich als Mieter bereits gezahlte Nebenkosten zurückfordern, wenn der Mietvertrag auf eine alte Verordnung verweist?
Nein. Da die Betriebskostenvereinbarung trotz des Verweises auf die außer Kraft getretene Verordnung wirksam ist, besteht kein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Müssen im Mietvertrag alle einzelnen Betriebskosten aufgezählt werden?
Nein. Nach der BGH-Rechtsprechung genügt ein Verweis auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog (Betriebskostenverordnung). Eine Ausnahme gilt nur für sonstige Betriebskosten – diese müssen konkret im Mietvertrag benannt werden.
Was bedeutet der Zusatz 'in der jeweils geltenden Fassung' im Mietvertrag?
Dieser Zusatz stellt nach dem BGH klar, dass der jeweils aktuelle Betriebskostenkatalog gemeint ist. Selbst wenn der Mietvertrag die falsche Verordnung nennt, wird damit deutlich, dass die gültige Regelung gelten soll.