Kann ich nicht umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung auch nach 12 Monaten noch beanstanden?
Das Wichtigste in Kürze
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 11. Mai 2016 (Az. VIII ZR 209/15) eine wichtige Frage für Mieter von Eigentumswohnungen geklärt: Grundsätzlich gilt die 12-monatige Einwendungsfrist auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Rücklagen. Aber: Wenn der Vermieter in seiner Abrechnung selbst darauf hinweist, dass bestimmte Kosten nicht umlagefähig sind – und sie trotzdem berechnet – kann er sich nicht auf den Fristablauf berufen.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Vermieter hatte seinen Mietern die Betriebskostenabrechnung für 2011 geschickt. Dabei hatte er einfach die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beigefügt. In dieser WEG-Abrechnung waren neben den umlagefähigen Betriebskosten auch folgende Positionen enthalten:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Instandsetzungsrücklage
Diese Positionen waren in der beigefügten Abrechnung ausdrücklich als „nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten" gekennzeichnet. Der Vermieter übernahm trotzdem den Gesamtbetrag inklusive dieser Kosten in seine Abrechnung an die Mieter.
Zusätzlich setzte der Vermieter die Vorauszahlungen der Mieter um 700 € zu niedrig an. Insgesamt wurden den Mietern dadurch 1.489,35 € zu viel berechnet.
Die Mieter bemerkten die Fehler erst nach rund 22 Monaten – also weit nach Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist von 12 Monaten.
Was hat der BGH entschieden?
1. Die Einwendungsfrist gilt grundsätzlich auch für nicht umlagefähige Kosten
Der BGH hat erstmals klargestellt: Die 12-monatige Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB gilt auch dann, wenn der Vermieter Kosten abrechnet, die generell nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen (wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen).
Begründung des BGH:
- Der Wortlaut des Gesetzes enthält keine Einschränkung
- Der Gesetzgeber wollte, dass nach Ablauf der Frist Rechtsfrieden herrscht
- Die Zuordnung, was umlagefähig ist und was nicht, ist nicht immer eindeutig
Das bedeutet: Wer solche Fehler zu spät bemerkt, hat grundsätzlich Pech gehabt.
2. Ausnahme: Vermieter kann sich bei widersprüchlichem Verhalten nicht auf die Frist berufen
Im konkreten Fall konnten die Mieter trotzdem 789,35 € zurückfordern. Der Grund: Der Vermieter hatte die WEG-Abrechnung beigefügt, in der die Kosten ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet waren. Damit hatte er selbst kenntlich gemacht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) durfte er sich deshalb nicht auf den Ablauf der Einwendungsfrist berufen.
3. Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen: Einwendungsfrist greift
Für die um 700 € zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen konnten die Mieter hingegen nichts mehr zurückverlangen. Hier gab es keinen besonderen Umstand, der die Berufung auf die Einwendungsfrist treuwidrig gemacht hätte.
Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Prüfen Sie Ihre Abrechnung innerhalb von 12 Monaten
Das Urteil zeigt deutlich: Mieter müssen ihre Nebenkostenabrechnung zügig prüfen. Die gesetzliche Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung ist ernst zu nehmen. Wer Fehler zu spät beanstandet, verliert in der Regel seinen Anspruch auf Rückzahlung.
Besonders wichtig bei Eigentumswohnungen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung mieten, sollten Sie besonders auf folgende Positionen achten, die nicht umlagefähig sind:
- Verwaltungskosten (z. B. WEG-Verwalter)
- Instandhaltungskosten
- Instandsetzungsrücklagen
Diese Kosten gehören nicht in Ihre Nebenkostenabrechnung. Wenn Ihr Vermieter Ihnen die WEG-Abrechnung weiterleitet, schauen Sie genau hin, ob er alle nicht umlagefähigen Positionen herausgerechnet hat.
Wann Sie trotz Fristablauf noch Chancen haben
Nur in Ausnahmefällen können Sie sich auch nach Ablauf der 12 Monate noch wehren:
- Der Vermieter hat in der Abrechnung selbst kenntlich gemacht, dass ihm bestimmte Kosten nicht zustehen
- Sie haben die Fristversäumnis nicht zu vertreten (z. B. bei schwerer Krankheit)
Zusammenfassung
| Situation | Rückforderung möglich? |
|---|---|
| Nicht umlagefähige Kosten innerhalb von 12 Monaten beanstandet | Ja |
| Nicht umlagefähige Kosten nach 12 Monaten beanstandet | Grundsätzlich nein |
| Vermieter kennzeichnet Kosten selbst als nicht umlagefähig, berechnet sie aber trotzdem | Ja, auch nach Fristablauf |
| Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen nach 12 Monaten beanstandet | Nein |
BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die 12-monatige Einwendungsfrist auch für Kosten, die generell nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch für Kosten gilt, die nach der Betriebskostenverordnung generell nicht umlagefähig sind, wie zum Beispiel Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen.
Können Mieter nicht umlagefähige Kosten auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist zurückfordern?
In Ausnahmefällen ja. Wenn der Vermieter in der Abrechnung selbst darauf hinweist, dass bestimmte Kosten nicht umlagefähig sind, und sie trotzdem berechnet, verstößt die Berufung auf die Frist gegen Treu und Glauben. Dann kann der Mieter auch nach Fristablauf zurückfordern.
Was passiert, wenn der Vermieter Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung zu niedrig ansetzt?
Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen stellen einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar. Wenn der Mieter diesen Fehler nicht innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung beanstandet, ist er mit seiner Einwendung ausgeschlossen und kann den zu viel gezahlten Betrag nicht mehr zurückfordern.
Welche Kosten darf der Vermieter einer Eigentumswohnung nicht auf den Mieter umlegen?
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten (z. B. für den WEG-Verwalter), Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Diese sind nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen.
Wann beginnt die 12-monatige Einwendungsfrist für Mieter?
Die Frist beginnt mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter 12 Monate Zeit, Einwendungen gegen die Abrechnung gegenüber dem Vermieter mitzuteilen. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.