Muss eine Kostenbefreiung in der Nebenkostenabrechnung auch gelten, wenn der Grund dafür weggefallen ist?

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es vor, dass einzelne Einheiten laut Gemeinschaftsordnung von bestimmten Betriebskosten befreit sind. Doch was passiert, wenn der Grund für diese Befreiung wegfällt? Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13. Mai 2016 (Az. V ZR 152/15) klargestellt: Eine Kostenbefreiung gilt nur so lange, wie der Grund dafür tatsächlich besteht.

Worum ging es in dem Fall?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es im Keller eine Teileigentumseinheit, die als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich allen Eigentümern zur Mitbenutzung zur Verfügung stand. Die Gemeinschaftsordnung bestimmte, dass diese Einheit nicht an den allgemeinen Betriebskosten beteiligt wird – also nicht an Kosten wie:

• Öffentliche Abgaben
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Versicherungskosten
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Flur- und Treppenreinigung
• Beleuchtung
• Wasserverbrauch und Kanalgebühren

Im Jahr 2006 kündigten die Wohnungseigentümer jedoch den Nutzungsvertrag. Die Räume wurden fortan als Lager und Abstellfläche genutzt. Die Eigentümerin der Kellereinheit war aber der Meinung, die Kostenbefreiung gelte weiterhin – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH stellte fest: Die Kostenbefreiung in der Gemeinschaftsordnung ist so auszulegen, dass sie nur gilt, solange die Räume der Gemeinschaft tatsächlich aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Fitness-Bereich zur Verfügung stehen.

Die Begründung: Die Gemeinschaftsordnung sprach nicht allgemein von der „Teileigentumseinheit Nr. 13", sondern von „Räumen für Sauna/Solarium/Fitness". Diese Formulierung knüpft die Kostenbefreiung an eine bestimmte Nutzung. Da die Räume allen Eigentümern als Gemeinschaftseinrichtung dienten, war die Kostenbefreiung eine Art Gegenleistung dafür. Fällt die Nutzung weg, entfällt auch die Befreiung.

Was bedeutet das für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat für Eigentümer und Mieter in Wohnungseigentümergemeinschaften praktische Bedeutung:

1. Kostenbefreiungen sind nicht immer dauerhaft

Wenn in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung eine Kostenbefreiung für bestimmte Einheiten festgelegt ist, sollte geprüft werden, ob diese Befreiung an eine Bedingung geknüpft ist. Wird die Bedingung nicht mehr erfüllt (z. B. weil eine Gemeinschaftseinrichtung nicht mehr zur Verfügung steht), kann die Befreiung entfallen.

2. Auswirkung auf die Kostenverteilung

Wenn eine Einheit zu Unrecht von Kosten befreit bleibt, tragen die übrigen Eigentümer – und damit indirekt auch deren Mieter – einen höheren Anteil an den Betriebskosten. Bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung lohnt sich daher ein Blick auf die Frage, ob alle Einheiten korrekt an den Kosten beteiligt werden.

3. Belastungsverbot schützt vor willkürlichen Mehrheitsbeschlüssen

Der BGH betonte zugleich: Eine Kostenbefreiung kann nicht einfach per Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Das sogenannte Belastungsverbot schützt jeden Eigentümer davor, dass ihm durch Beschluss neue Kostenpflichten aufgebürdet werden. Die Aufhebung muss sich entweder aus der Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben oder auf dem gesetzlichen Weg (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) durchgesetzt werden.

4. Auslegung geht vor Anpassung

Bevor eine förmliche Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangt wird, muss zunächst geprüft werden, ob die bestehende Regelung bei richtiger Auslegung nicht bereits das gewünschte Ergebnis ergibt. Die Auslegung hat Vorrang.

Fazit für Mieter und Eigentümer

Wer seine Nebenkostenabrechnung prüft, sollte nicht nur auf die einzelnen Kostenpositionen schauen, sondern auch darauf, ob der Verteilerschlüssel korrekt angewandt wird. Sind einzelne Einheiten von Kosten befreit, obwohl der ursprüngliche Grund dafür längst weggefallen ist, kann das die übrigen Bewohner ungerechtfertigt belasten. Das BGH-Urteil zeigt: Kostenbefreiungen, die an eine bestimmte Nutzung geknüpft sind, gelten nur so lange, wie diese Nutzung tatsächlich stattfindet.