Darf der Vermieter verjährte Betriebskostennachforderungen mit der Kaution verrechnen?

Viele Mieter kennen die Situation: Das Mietverhältnis ist beendet, aber der Vermieter hält die Kaution zurück – mit Verweis auf offene Betriebskostennachzahlungen aus vergangenen Jahren. Doch was passiert, wenn diese Forderungen bereits verjährt sind? Der Bundesgerichtshof hat in einem wichtigen Urteil (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14) klargestellt: Verjährte Betriebskostennachforderungen berechtigen den Vermieter nicht mehr dazu, sich aus der Mietkaution zu befriedigen.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter hatte bei Mietbeginn ein Kautionssparbuch über rund 695 Euro eingerichtet und an die Vermieterin verpfändet. Nach Ende des Mietverhältnisses im Mai 2009 verlangte der Mieter sein Sparbuch zurück. Die Vermieterin weigerte sich und verwies auf offene Betriebskostennachforderungen aus den Jahren 2006 bis 2009 in Höhe von insgesamt rund 960 Euro.

Das Problem: Die Nachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 waren zum Zeitpunkt der gerichtlichen Auseinandersetzung bereits verjährt. Trotzdem meinte die Vermieterin, sie könne sich weiterhin aus der Kaution befriedigen.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH stellte zwei wichtige Grundsätze klar:

1. Betriebskostennachzahlungen sind „wiederkehrende Leistungen"

Der BGH ordnete Betriebskostennachforderungen als wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB ein. Die Begründung:

• Betriebskostenvorauszahlungen sind Teil der regelmäßig zu zahlenden Miete
• Der Anspruch auf Betriebskosten entsteht bereits mit der vertraglichen Vereinbarung bei Mietbeginn
• Die jährliche Abrechnung ist lediglich ein Rechenvorgang, der die Fälligkeit der Nachforderung herbeiführt – sie begründet den Anspruch nicht erst
• Nachzahlungen aus Abrechnungen sind regelmäßig wiederkehrend, da der Vermieter jährlich abrechnen muss

2. Verjährte wiederkehrende Leistungen dürfen nicht mehr aus der Kaution bedient werden

Nach § 216 Abs. 3 BGB gilt: Sind wiederkehrende Leistungen verjährt, darf sich der Gläubiger trotz eines bestehenden Pfandrechts nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen. Das bedeutet für Mieter: Sobald die Betriebskostennachforderung verjährt ist, kann der Vermieter diese nicht mehr mit der Kaution verrechnen.

Wann verjähren Betriebskostennachforderungen?

Betriebskostennachforderungen verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugeht.

Beispiel: Eine Betriebskostenabrechnung für 2022, die dem Mieter im Oktober 2023 zugeht, verjährt mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Was bedeutet das für die Kautionsrückgabe?

Für Mieter ergeben sich aus dem Urteil folgende Erkenntnisse:

• Der Freigabeanspruch auf die Kaution wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine (unverjährten) gesicherten Forderungen mehr zustehen.
• Verjährte Betriebskostennachforderungen können die Kautionsrückgabe nicht mehr blockieren.
• Ein Zurückbehaltungsrecht (§ 215 BGB) hilft dem Vermieter bei verjährten Betriebskostenforderungen ebenfalls nicht weiter, da § 216 Abs. 3 BGB eine abschließende Regelung enthält.

Worauf sollten Mieter bei der Nebenkostenabrechnung achten?

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig es ist, Betriebskostenabrechnungen und deren zeitlichen Ablauf im Blick zu behalten:

• Prüfen Sie, ob Nachforderungen Ihres Vermieters möglicherweise verjährt sind – besonders wenn das Mietverhältnis schon länger beendet ist.
• Dokumentieren Sie den Zugang jeder Betriebskostenabrechnung, um den Beginn der Verjährungsfrist nachweisen zu können.
• Fordern Sie die Kaution aktiv zurück, wenn keine unverjährten Forderungen mehr bestehen.
• Beachten Sie: Auch wenn der Vermieter die Kaution als Pfand hält, schützt ihn das Pfandrecht nach Eintritt der Verjährung nicht mehr bei wiederkehrenden Leistungen wie Betriebskostennachzahlungen.

Zusammenfassung

Der BGH hat mit diesem Urteil die Rechte von Mietern bei der Kautionsrückgabe gestärkt. Vermieter können sich nach Verjährung der Betriebskostennachforderungen nicht mehr auf die Kaution berufen. Für Mieter bedeutet das: Es lohnt sich, die Verjährungsfristen genau zu prüfen, wenn der Vermieter die Kaution unter Berufung auf alte Betriebskostenabrechnungen einbehält.