Wie werden meine Zahlungen auf Nebenkosten und Nettomiete verrechnet?
Worum geht es?
Viele Mieter zahlen monatlich eine Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete (Kaltmiete) und den Betriebskostenvorauszahlungen zusammensetzt. Doch was passiert, wenn ein Mieter einmal weniger überweist als geschuldet? Wird der fehlende Betrag von der Nettomiete oder von den Nebenkosten abgezogen?
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 21.03.2018 (Az. VIII ZR 84/17) grundlegend geklärt. Das Ergebnis ist für Mieter bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung und ihres Mietkontos sehr relevant.
Der Fall: Vermieter klagt wegen Mietrückständen
Eine Vermieterin in Frankfurt am Main klagte gegen ihre Mieter auf Zahlung von Mietrückständen. Die Mieter hatten über viele Monate hinweg weniger als die vereinbarte Bruttomiete gezahlt. Die Vermieterin stellte die Forderungen in einem Mieterkonto zusammen und verlangte den offenen Saldo.
Das Problem: In dem Mieterkonto waren sowohl Nettomieten als auch Betriebskostenvorauszahlungen und Gutschriften aus Nebenkostenabrechnungen enthalten. Die Vermieterin hatte nicht im Einzelnen angegeben, welche Zahlungen auf welche Forderung verrechnet wurden.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellte mehrere wichtige Grundsätze auf:
1. Teilzahlungen werden zuerst auf die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet
Wenn ein Mieter weniger zahlt als die Bruttomiete und keine eigene Bestimmung trifft, worauf die Zahlung angerechnet werden soll, gilt die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB. Danach wird die Zahlung zuerst auf die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet.
Der Grund: Die Nebenkostenvorauszahlung ist die „unsicherste" Forderung für den Vermieter. Denn nach Ablauf der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) kann der Vermieter die Vorauszahlung als solche nicht mehr verlangen. Deshalb ist sie weniger sicher als die Nettomiete.
2. Bei Rückständen aus mehreren Monaten: Älteste Schuld zuerst
Bestehen Mietrückstände aus verschiedenen Monaten, werden Zahlungen zunächst auf die ältesten Rückstände angerechnet. Auch das ergibt sich aus § 366 Abs. 2 BGB, da ältere Forderungen früher verjähren und dem Vermieter damit weniger Sicherheit bieten.
3. Nettomiete und Nebenkosten sind rechtlich eigenständig
Der BGH stellt klar, dass Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlung zwar zusammen die Bruttomiete bilden, aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweisen:
- Über die Betriebskosten muss jährlich abgerechnet werden (§ 556 BGB)
- Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Vorauszahlung (§ 560 BGB)
- Vorauszahlungen stellen keine endgültige Tilgung der Betriebskosten dar
Diese rechtliche Verselbständigung rechtfertigt es, § 366 BGB entsprechend anzuwenden.
4. Gutschriften aus Nebenkostenabrechnungen
Für Gutschriften aus der Nebenkostenabrechnung (z.B. Guthaben aus der Heizkostenabrechnung) gilt ebenfalls: Werden diese vom Vermieter keiner bestimmten Forderung zugeordnet, sind sie nach der Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (analog) zunächst auf die ältesten und unsichersten Forderungen anzurechnen.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil hat für Mieter praktische Bedeutung:
- Prüfen Sie Ihr Mieterkonto: Wenn Ihr Vermieter ein Mieterkonto führt und darin Zahlungen verrechnet, sollten Sie prüfen, ob die Verrechnung der gesetzlichen Reihenfolge entspricht.
- Vorauszahlungen sind zeitlich begrenzt einforderbar: Macht der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch Vorauszahlungen als Rückstand geltend, anstatt auf Basis der Abrechnung nachzufordern, ist das unbegründet.
- Gutschriften richtig verrechnet?: Achten Sie darauf, ob Guthaben aus Ihrer Nebenkostenabrechnung korrekt mit Ihren offenen Forderungen verrechnet wurden.
- Minderungen werden berücksichtigt: Auch Mietminderungen (etwa wegen eines defekten Aufzugs oder einer defekten Gegensprechanlage) müssen bei der Berechnung des tatsächlich geschuldeten Betrags berücksichtigt werden.
Zusammenfassung
Der BGH hat mit diesem Urteil klargestellt, dass bei unzureichenden Mietzahlungen die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge gilt: Zuerst werden Zahlungen auf die Betriebskostenvorauszahlung als unsicherste Forderung angerechnet, dann auf die Nettomiete. Das schützt Mieter davor, dass der Vermieter Zahlungen willkürlich der Nettomiete zuordnet und dann wegen angeblich nicht geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen Rückstände geltend macht, die nach Ablauf der Abrechnungsfrist gar nicht mehr durchsetzbar wären.
BGH, Urteil vom 21.03.2018, Az. VIII ZR 84/17
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Worauf wird meine Zahlung angerechnet, wenn ich weniger als die volle Miete überweise?
Nach dem BGH-Urteil wird Ihre Zahlung zuerst auf die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet und erst dann auf die Nettomiete. Das gilt, wenn Sie selbst keine andere Bestimmung treffen. Die Betriebskostenvorauszahlung gilt als die unsicherste Forderung, weil sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Vermieter nicht mehr als Vorauszahlung verlangt werden kann.
Kann mein Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch Betriebskostenvorauszahlungen als Rückstand verlangen?
Nein. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) kann der Vermieter keine Vorauszahlungen mehr fordern. Er kann nur noch auf Grundlage einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung stellen. Macht er trotzdem Vorauszahlungen geltend, ist die Forderung unbegründet.
Was passiert mit Guthaben aus meiner Nebenkostenabrechnung?
Gutschriften und Guthaben aus Ihrer Nebenkostenabrechnung werden – wenn der Vermieter keine andere Zuordnung vornimmt – nach der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge zunächst auf die ältesten und unsichersten offenen Forderungen angerechnet. Das bedeutet in der Regel: zuerst auf offene Betriebskostenvorauszahlungen, dann auf die ältesten Nettomietrückstände.
Darf mein Vermieter selbst bestimmen, worauf meine Zahlung angerechnet wird?
Nein. Das Bestimmungsrecht, worauf eine Zahlung angerechnet wird, liegt beim Schuldner – also beim Mieter. Trifft der Mieter keine eigene Bestimmung, greift die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB. Der Vermieter hat kein eigenes Bestimmungsrecht über die Anrechnung.