Muss die tatsächliche Wohnfläche bei der Nebenkostenabrechnung gelten?
Das Wichtigste in Kürze
Viele Mieter kennen das Problem: Im Mietvertrag steht eine bestimmte Wohnfläche, doch die tatsächliche Fläche weicht davon ab. Bei einer Mietminderung gilt die bekannte Regel: Erst ab einer Abweichung von mehr als 10 % liegt ein Mangel vor. Doch wie ist das bei der Nebenkostenabrechnung? Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. Januar 2019 (Az. VIII ZR 173/17) klargestellt: Bei der Betriebskostenabrechnung zählt immer die tatsächliche Wohnfläche – die 10-Prozent-Grenze spielt hier keine Rolle.
Worum ging es in dem Fall?
Die Mieter bewohnten eine Wohnung mit einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 120,05 qm. Zur Wohnung gehörte eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit einer Deckenhöhe von nur 1,90 Metern. Nach den geltenden Berechnungsvorschriften durfte die Grundfläche dieser Mansarde (16,95 qm) nur zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die tatsächliche Wohnfläche betrug daher nur 111,57 qm.
Die Vermieterin legte ihrer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 dennoch die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 qm zugrunde und forderte eine Nachzahlung von 86,83 Euro. Die Mieter wehrten sich dagegen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab den Mietern im Grundsatz Recht und stellte klar:
Für die Nebenkostenabrechnung ist ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Wenn Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt werden, muss der Vermieter die reale Fläche der Wohnung und ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche des Gebäudes zugrunde legen.
Die vom Berufungsgericht herangezogene 10-Prozent-Toleranzgrenze gilt ausdrücklich nicht für die Betriebskostenabrechnung. Diese Grenze dient lediglich dazu, bei der Mietminderung zwischen erheblichen und unerheblichen Mängeln zu unterscheiden.
Warum ist das für Mieter wichtig?
Wenn Ihr Vermieter die Nebenkosten nach Wohnfläche verteilt, sollten Sie prüfen, ob die in der Abrechnung angegebene Wohnfläche Ihrer Wohnung stimmt. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag ab, ist das für die Nebenkostenabrechnung relevant – und zwar unabhängig davon, wie groß die Abweichung ist.
Typische Fälle, in denen die Wohnfläche falsch berechnet sein kann:
- Räume mit niedriger Deckenhöhe (z. B. Dachschrägen, Mansarden): Flächen unter 2 Meter Höhe werden nur zur Hälfte angerechnet, unter 1 Meter gar nicht.
- Falsche Vermessung bei Vertragsabschluss.
- Bauliche Veränderungen, die nie in der Flächenberechnung berücksichtigt wurden.
Was bedeutet das für die Prüfung meiner Nebenkostenabrechnung?
Wenn in Ihrer Nebenkostenabrechnung Kosten nach dem Verteilerschlüssel „Wohnfläche" umgelegt werden, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Stimmt die angegebene Wohnfläche Ihrer Wohnung? Vergleichen Sie die Angabe in der Abrechnung mit der tatsächlichen Fläche.
- Wurden Räume mit niedriger Deckenhöhe korrekt berechnet? Flächen unter 2 Meter lichter Höhe dürfen nur zur Hälfte angerechnet werden.
- Stimmt die Gesamtwohnfläche des Gebäudes? Auch hier muss die tatsächliche Fläche angesetzt werden. Fehler bei der Gesamtfläche wirken sich auf Ihren Kostenanteil aus.
Zusammenfassung der Kernaussagen des BGH
| Thema | Regelung |
|---|---|
| Nebenkostenabrechnung | Tatsächliche Wohnfläche gilt immer |
| Mietminderung | 10-Prozent-Toleranzgrenze gilt weiterhin |
| Räume unter 2 m Deckenhöhe | Nur zur Hälfte anrechenbar |
| Bauordnungsrechtliche Vorgaben | Unerheblich, wenn Räume als Wohnraum vermietet und nutzbar sind |
Das Urteil im Detail
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 16. Januar 2019
- Aktenzeichen: VIII ZR 173/17
- Vorinstanz: Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 26. Mai 2017
Der BGH verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht, damit dieses die korrekten Flächenverhältnisse – auch bezüglich der Gesamtwohnfläche des Gebäudes – feststellen konnte.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die 10-Prozent-Regel bei der Nebenkostenabrechnung?
Nein. Der BGH hat klargestellt, dass die 10-Prozent-Toleranzgrenze nur für die Mietminderung wegen Flächenabweichung gilt. Bei der Nebenkostenabrechnung muss immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden – auch bei Abweichungen unter 10 Prozent.
Was kann ich tun, wenn in meiner Nebenkostenabrechnung eine falsche Wohnfläche steht?
Sie können der Nebenkostenabrechnung widersprechen und die korrekte Berechnung auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche verlangen. Prüfen Sie, ob Räume mit niedrigen Decken (z. B. Dachschrägen) korrekt berücksichtigt wurden.
Wie werden Räume mit niedriger Deckenhöhe bei der Wohnfläche berechnet?
Räume mit einer lichten Höhe unter 2 Metern werden nur zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet. Räume unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche. Das gilt nach der Wohnflächenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung.
Muss die tatsächliche Wohnfläche auch bei der Gesamtfläche des Gebäudes stimmen?
Ja. Der BGH betont, dass für die Nebenkostenabrechnung sowohl die tatsächliche Wohnfläche der einzelnen Wohnung als auch die tatsächliche Gesamtwohnfläche des Gebäudes maßgeblich ist. Fehler bei der Gesamtfläche können Ihren Kostenanteil verfälschen.
Spielt es eine Rolle, ob ein Raum bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsraum gilt?
Nein. Der BGH hat entschieden, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen unerheblich sind, solange die Räume als Wohnraum vermietet sind und tatsächlich genutzt werden können, ohne dass die Behörde einschreitet.