Muss ein Erbe die Betriebskosten aus dem eigenen Vermögen zahlen?

Wenn ein Mieter stirbt, geht das Mietverhältnis auf den Erben über – und damit auch die Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten. Doch was passiert, wenn der Erbe das Sonderkündigungsrecht nicht nutzt? Haftet er dann persönlich mit seinem eigenen Vermögen für die Nebenkosten? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage in einem Urteil vom 25. September 2019 (Az. VIII ZR 122/18) klar beantwortet.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter verstarb im August 2014. Sein Bruder wurde – nachdem alle anderen Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten – zum Alleinerben. Der Vermieter verlangte vom Erben eine Betriebskostennachforderung in Höhe von rund 1.914 Euro für den Zeitraum März bis Dezember 2015.

Der Erbe hatte das Sonderkündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB nicht genutzt. Dieses Recht erlaubt es dem Erben, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und vom eigenen Eintritt ins Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Später wurde auf Antrag des Erben eine Nachlassverwaltung angeordnet, die seine persönliche Haftung auf den Nachlass beschränken sollte.

Die Vorinstanzen verurteilten den Erben zur Zahlung. Sie argumentierten: Weil er nicht gekündigt habe, habe er das Mietverhältnis konkludent übernommen und hafte deshalb persönlich.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat diese Ansicht korrigiert. Das bloße Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben für die Betriebskosten.

Die wichtigsten Grundsätze des Urteils:

1. Betriebskosten aus dem geerbten Mietverhältnis bleiben Nachlassverbindlichkeiten – auch wenn sie erst nach dem Tod des Mieters fällig werden. Sie sind „vom Erblasser herrührende Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB.

2. Das Sonderkündigungsrecht ist ein Recht, keine Pflicht. Es gibt dem Erben nur die Möglichkeit, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen. Wer es nicht nutzt, übernimmt das Mietverhältnis nicht automatisch als eigene Sache.

3. Kein Schweigen als Zustimmung: In der Nichtausübung der Kündigung liegt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert. Man kann darin nicht den stillschweigenden Abschluss eines eigenen Mietvertrags sehen.

4. Die Kündigungsfrist (1 Monat) ist kürzer als die Ausschlagungsfrist (6 Wochen). Es wäre widersprüchlich, vom Erben zu verlangen, das Mietverhältnis zu kündigen, bevor er sich überhaupt entschieden hat, ob er die Erbschaft annimmt oder ausschlägt.

Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat praktische Auswirkungen auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen in Erbfällen:

Für Erben als Mieter:

• Wenn Sie eine Wohnung geerbt haben und eine Betriebskostenabrechnung erhalten, prüfen Sie zunächst, ob eine Nachlassverwaltung angeordnet wurde oder ob Sie Ihre Haftung auf andere Weise beschränkt haben.
• Wurde die Haftung wirksam auf den Nachlass beschränkt, müssen Sie die Betriebskostennachforderung nicht aus Ihrem eigenen Vermögen zahlen – selbst wenn Sie das Sonderkündigungsrecht nicht genutzt haben.
• Die Betriebskosten-Nachforderung ist dann nur aus dem Nachlass zu befriedigen.

Für Vermieter:

• Der Vermieter kann die Betriebskostennachforderung bei beschränkter Erbenhaftung nur gegen den Nachlassverwalter richten (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Der Vermieter hat aber Möglichkeiten, einer Haftungsbeschränkung entgegenzuwirken, etwa durch Aufforderung zur Erstellung eines Inventarverzeichnisses.
• Außerdem kann der Vermieter das Mietverhältnis selbst kündigen – sowohl über das Sonderkündigungsrecht als auch außerordentlich bei Unzumutbarkeit.

Wann haftet der Erbe doch persönlich?

Eine persönliche Haftung kommt laut BGH in Betracht, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurückgibt, obwohl er dazu verpflichtet ist. In diesem Fall liegt ein aktives Pflichtversäumnis vor, das eine Eigenhaftung begründen kann. Betriebskosten, die nach Fälligkeit der Rückgabepflicht entstehen, können dann Eigenverbindlichkeiten des Erben sein.

Betriebskostenvorauszahlungen als wiederkehrende Leistungen

Der BGH stellt außerdem klar: Auch wenn Betriebskosten als Saldo einer Jahresabrechnung geltend gemacht werden, bleiben die einzelnen monatlichen Vorauszahlungen in der Sache wiederkehrende Leistungen. Für die Frage der persönlichen Haftung kommt es auf den Fälligkeitszeitpunkt der einzelnen Vorauszahlungen an – nicht auf den Zeitpunkt der Abrechnung.

Fazit

Erben, die eine Nebenkostenabrechnung für eine geerbte Wohnung erhalten, haften nicht automatisch persönlich, nur weil sie das Mietverhältnis nicht sofort gekündigt haben. Wer seine Haftung auf den Nachlass beschränkt, muss die Betriebskosten-Nachforderung nicht aus eigener Tasche zahlen. Eine persönliche Haftung kommt erst in Betracht, wenn der Erbe aktiv gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis verstößt – etwa die Wohnung nach Kündigung nicht zurückgibt.