Muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung erklären, welche Gebäude zur Gesamtfläche gehören?
Viele Mieter in größeren Wohnanlagen kennen das Problem: In der Nebenkostenabrechnung tauchen verschiedene Gesamtflächen auf, aber es ist nicht erklärt, welche Gebäude oder Hausnummern dazugehören. Ist eine solche Abrechnung unwirksam? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage im Urteil vom 29.01.2020 (Az. VIII ZR 244/18) klar beantwortet.
Worum ging es in dem Fall?
Die Mieter einer Wohnung in Dresden lebten in einer größeren Wohnanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Vermieterin erstellte Nebenkostenabrechnungen für 2014 und 2015 sowie eine Heizkostenabrechnung für 2015. Die Nachforderung betrug insgesamt 1.166,21 €.
Die Mieter zahlten nicht. Das Landgericht gab ihnen recht und erklärte die Abrechnungen für formell unwirksam. Die Begründung: Die Vermieterin habe nicht erläutert, aus welchen Hauseingängen und Gebäudeteilen sich die verschiedenen Gesamtflächen zusammensetzen. Außerdem sei die Heizkostenabrechnung unwirksam, weil der Verbrauch stark von den Vorjahren abweiche und dies nicht erklärt werde.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hob das Urteil auf und stellte klar: Die Abrechnungen waren nicht formell unwirksam. Der BGH bekräftigte dabei seine ständige Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an eine Nebenkostenabrechnung.
Was muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten?
Eine Nebenkostenabrechnung ist formell in Ordnung, wenn sie folgende Angaben enthält:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Mieteranteils
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
Der Verteilerschlüssel „Fläche" ist aus sich heraus verständlich
Der BGH stellte klar: Wenn der Vermieter nach dem Flächenmaßstab abrechnet, ist dieser Schlüssel aus sich heraus verständlich. Es genügt, wenn die Gesamtfläche und die Wohnfläche des Mieters angegeben sind. Der Mieter kann daraus seinen Anteil berechnen.
Keine Pflicht zur Erläuterung der Gebäudezusammensetzung
Das ist der zentrale Punkt des Urteils: Der Vermieter muss nicht angeben, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen, Hausnummern oder Hauseingängen sich die jeweilige Gesamtfläche zusammensetzt. Solche Angaben gehören nicht zu den formellen Mindestanforderungen.
Das gilt auch dann, wenn der Vermieter verschiedene Betriebskosten auf unterschiedliche Abrechnungskreise verteilt – also zum Beispiel manche Kosten auf die gesamte Anlage und andere nur auf ein einzelnes Gebäude umlegt.
Unterschiedliche Gesamtflächen sind kein formeller Fehler
Wenn in einer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen auftauchen (z. B. weil Hausstrom nur auf ein Gebäude, Grundsteuer aber auf die gesamte Anlage umgelegt wird), ist das kein Grund für formelle Unwirksamkeit. Es reicht, wenn bei jeder Kostenposition die jeweilige Gesamtfläche angegeben ist.
Verbrauchsabweichungen machen die Heizkostenabrechnung nicht formell unwirksam
Auch zum Thema Heizkostenabrechnung stellte der BGH klar: Selbst wenn der Verbrauch erheblich von den Vorjahren abweicht, muss der Vermieter dies nicht in der Abrechnung erklären. Die Frage, ob der angegebene Verbrauch korrekt ist, betrifft die materielle Richtigkeit – nicht die formelle Wirksamkeit.
Was bedeutet das für Mieter?
Formelle vs. materielle Fehler – warum ist das wichtig?
Die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Fehlern ist für Mieter sehr wichtig:
- Formell unwirksam bedeutet: Die Abrechnung gilt als nicht erteilt. Der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen, solange er keine korrekte Abrechnung vorlegt.
- Materiell fehlerhaft bedeutet: Die Abrechnung ist zwar gültig, aber der Mieter kann einzelne Positionen beanstanden und eine Korrektur verlangen.
Nach diesem Urteil ist es schwieriger, eine Abrechnung allein wegen fehlender Erläuterungen zu den Gebäudestrukturen als unwirksam zurückzuweisen.
Was können Mieter trotzdem prüfen?
Auch wenn die Abrechnung formell wirksam ist, können Mieter die materielle Richtigkeit prüfen:
- Stimmen die angegebenen Gesamtflächen tatsächlich?
- Werden Gewerbeeinheiten korrekt herausgerechnet?
- Ist der Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung angemessen?
- Entspricht der angewandte Verteilerschlüssel dem Mietvertrag?
- Sind die Verbrauchswerte bei den Heizkosten plausibel?
All diese Punkte können als materielle Einwände vorgebracht werden – sie machen die Abrechnung aber nicht automatisch unwirksam.
Einsicht in die Belege nutzen
Gerade bei größeren Wohnanlagen mit verschiedenen Abrechnungskreisen lohnt sich die Belegeinsicht. Dort kann der Mieter prüfen, ob die Kosten tatsächlich korrekt zugeordnet und die Flächen richtig berechnet wurden.
Zusammenfassung
Der BGH stellt mit diesem Urteil klar, dass die formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung nicht überspannt werden dürfen. Der Vermieter muss bei Abrechnung nach Fläche keine Erläuterung liefern, welche Gebäude zur Gesamtfläche gehören. Auch unterschiedliche Gesamtflächen bei verschiedenen Kostenarten und unerklärte Verbrauchsabweichungen bei den Heizkosten sind keine formellen Fehler. Mieter können diese Punkte aber als materielle Einwände geltend machen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung angeben, welche Hausnummern zur Gesamtfläche gehören?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 29.01.2020 (VIII ZR 244/18) gehört die Angabe, aus welchen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die Gesamtfläche zusammensetzt, nicht zu den formellen Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung.
Ist meine Nebenkostenabrechnung unwirksam, wenn verschiedene Gesamtflächen für unterschiedliche Kostenarten angegeben sind?
Nein. Es ist zulässig, dass der Vermieter für verschiedene Betriebskostenarten unterschiedliche Abrechnungskreise bildet (z. B. Aufzugkosten nur auf ein Gebäude, Grundsteuer auf die gesamte Anlage). Solange bei jeder Position die jeweilige Gesamtfläche und die Mieterfläche angegeben ist, ist die Abrechnung formell wirksam.
Mein Heizungsverbrauch ist laut Abrechnung viel höher als im Vorjahr – macht das die Abrechnung unwirksam?
Nein. Der BGH hat klargestellt, dass auch erhebliche Verbrauchsabweichungen gegenüber Vorjahren die Abrechnung nicht formell unwirksam machen. Der Vermieter muss den Anstieg nicht in der Abrechnung erklären. Allerdings können Mieter die Richtigkeit der Verbrauchswerte als materiellen Einwand geltend machen.
Was ist der Unterschied zwischen formeller Unwirksamkeit und materieller Fehlerhaftigkeit?
Eine formell unwirksame Abrechnung gilt als nicht erteilt – der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen. Eine materiell fehlerhafte Abrechnung ist zwar grundsätzlich gültig, aber der Mieter kann einzelne Positionen beanstanden und eine Korrektur oder Kürzung verlangen.
Was muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten, um formell wirksam zu sein?
Nach der ständigen BGH-Rechtsprechung muss eine Nebenkostenabrechnung enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.