Muss ich als Gewerbemieter Umsatzsteuer auf Nebenkosten zahlen?

Viele Gewerbemieter fragen sich: Darf der Vermieter auf die Nebenkosten noch Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) aufschlagen? Besonders bei Positionen wie Grundsteuer oder Versicherungsbeiträgen erscheint das auf den ersten Blick merkwürdig – schließlich enthalten diese Posten selbst gar keine Vorsteuer. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage in seinem Urteil vom 30. September 2020 (Az. XII ZR 6/20) klar beantwortet.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Gewerbemieter mietete eine Immobilie für sein Unternehmen. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die monatliche Miete „zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer" zu zahlen ist. Außerdem sollte der Mieter alle öffentlichen Lasten einschließlich Grundsteuern und Versicherungsprämien tragen.

Die Vermieterin erstellte eine Nebenkostenabrechnung für Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten – und schlug darauf Umsatzsteuer auf. Der Mieter zahlte zwar die Nebenkosten selbst, weigerte sich aber, den Umsatzsteueranteil zu bezahlen. Seine Argumentation: Die Umsatzsteuer sei nur für die Nettomiete vereinbart, nicht für die Nebenkosten.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH gab der Vermieterin recht. Die wesentlichen Gründe:

1. Nebenkosten sind Teil der Gesamtmiete

Betriebskosten sind nach der Systematik des Gesetzes Bestandteil der Miete. Die vom Mieter zu zahlenden Leistungsentgelte – also Grundmiete und Nebenkosten zusammen – sind die Gegenleistung für die gesamte Leistung des Vermieters. Es handelt sich um eine einheitliche Leistung.

2. Die Umsatzsteueroption gilt für alles

Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert (nach § 9 UStG), entsteht die Steuer auf den gesamten Umsatz. Das umfasst die Grundmiete und sämtliche Nebenkosten – auch solche, die selbst nicht mit Vorsteuer belastet sind, wie Grundsteuer oder Versicherungsbeiträge.

3. Nebenkosten sind keine „durchlaufenden Posten"

Die umgelegten Kosten sind kein bloßes Weiterreichen von Geld. Die Vermieterin ist selbst gegenüber dem Finanzamt und der Versicherung zur Zahlung verpflichtet. Sie leitet das Geld nicht nur durch, sondern es handelt sich um ihren eigenen Aufwand.

4. Versicherungssteuer steht nicht entgegen

Dass auf Versicherungsbeiträge bereits Versicherungssteuer erhoben wird, ändert nichts. Die Versicherungssteuer ist keine Umsatzsteuer im Sinne des Gesetzes und schließt eine zusätzliche Umsatzsteuerpflicht nicht aus.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie als Gewerbemieter eine Nebenkostenabrechnung prüfen, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert? Das erkennen Sie daran, dass bereits auf die Grundmiete Umsatzsteuer erhoben wird.
• Wenn ja: Der Vermieter darf auf alle Nebenkostenpositionen Umsatzsteuer aufschlagen – auch auf Grundsteuer und Versicherungskosten.
• Vorsteuerabzug nutzen: Als Gewerbemieter können Sie die ausgewiesene Umsatzsteuer in der Regel als Vorsteuer geltend machen. Die wirtschaftliche Belastung ist daher meist neutral.
• Vertragliche Regelung: Selbst wenn der Mietvertrag die Umsatzsteuer nur bei der Grundmiete ausdrücklich erwähnt, gilt sie nach der ergänzenden Vertragsauslegung auch für die Nebenkosten.

Zusammenfassung

Der BGH hat klargestellt: Bei gewerblichen Mietverhältnissen mit Umsatzsteueroption fällt die Mehrwertsteuer auf die gesamte Miete an – Grundmiete und Nebenkosten gleichermaßen. Eine Aufteilung, bei der nur auf einzelne Positionen Umsatzsteuer erhoben wird, ist grundsätzlich nicht möglich. Für Gewerbemieter bedeutet das: Die Umsatzsteuer auf Nebenkosten in der Abrechnung ist in der Regel berechtigt, kann aber über den Vorsteuerabzug zurückgeholt werden.