Kann ich eine Nebenkostennachforderung per Vergleich anerkennen – auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.10.2020 (Az. VIII ZR 230/19) entschieden: Wenn ein Mieter eine Betriebskostennachforderung in einer Vereinbarung (Vergleich) vorbehaltlos anerkennt, kann er sich später nicht mehr auf formelle Mängel der zugrunde liegenden Abrechnung berufen. Die Mieterschutzvorschriften des § 556 Abs. 4 BGB stehen einer solchen Vereinbarung nicht entgegen.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter bewohnte ein Studentenzimmer in Köln. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Stromverbrauch von Zeit zu Zeit gesondert in Rechnung gestellt wird – ohne monatliche Vorauszahlungen. Außerdem gab es eine Pauschale für Wassergeld und Zählermiete.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses standen offene Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von rund 1.588 Euro im Raum. Der Vermieter bot dem Mieter an, mit der Zwangsräumung zwei Monate zu warten, wenn der Mieter im Gegenzug die offenen Nebenkosten bezahlt. Der Mieter schrieb daraufhin: „Hiermit akzeptiere ich Ihr Angebot."

Später wollte der Mieter die Zahlung verweigern. Er berief sich darauf, dass die Abrechnungen formell fehlerhaft seien und er keine Belegeinsicht erhalten habe.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH gab dem Vermieter Recht und stellte mehrere wichtige Grundsätze klar:

1. Ein Vergleich über Nebenkosten ist wirksam – trotz fehlerhafter Abrechnung

Wenn Mieter und Vermieter sich durch eine Vereinbarung (einen Vergleich nach § 779 BGB) darauf einigen, dass ein bestimmter Betrag aus einer Nebenkostenabrechnung geschuldet wird, ist diese Einigung bindend. Formelle Mängel der zugrunde liegenden Abrechnung spielen dann keine Rolle mehr.

Der Mieter hatte mit seiner vorbehaltlosen Annahme auf seine früheren Einwendungen gegen die Abrechnung verzichtet.

2. § 556 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen

Die Mieterschutzvorschrift des § 556 Abs. 4 BGB verbietet zwar Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Abrechnungsregeln abweichen. Der BGH stellt aber klar: Das Verbot erfasst nicht die nachträgliche Anerkennung eines konkreten Abrechnungssaldos.

Der Unterschied ist wichtig:

• Unzulässig wäre eine Klausel, die dem Mieter generell und im Voraus das Recht nimmt, Einwendungen gegen Abrechnungen zu erheben.
• Zulässig ist dagegen eine einzelfallbezogene Vereinbarung, in der der Mieter einen konkreten Betrag aus einer bereits vorliegenden Abrechnung anerkennt – vorausgesetzt, er hat dafür einen sachlichen Grund (z. B. eine Gegenleistung des Vermieters).

3. Aufrechnung mit Kaution auch bei streitigen Forderungen erlaubt

Der BGH bestätigt: Der Vermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit streitigen Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Dies hatte der BGH bereits zuvor in einem Urteil vom 24.07.2019 (Az. VIII ZR 141/17) entschieden.

4. Betriebskostenpauschale muss nicht abgerechnet werden

Für die im Mietvertrag vereinbarte Pauschale für Zählermiete und Wassergeld (jeweils 6,50 Euro pro Monat) bedarf es keiner formellen Abrechnung. Der Vermieter kann die Pauschale einfach in Rechnung stellen.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter:

Vorsicht bei Vereinbarungen über Nebenkostennachforderungen

Wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Vereinbarung anbietet, in der Sie offene Nebenkosten anerkennen sollen, sollten Sie sehr genau prüfen:

• Stimmt der geforderte Betrag? Prüfen Sie die Abrechnung inhaltlich, bevor Sie zustimmen.
• Gibt es eine Gegenleistung? Ein Vergleich setzt gegenseitiges Nachgeben voraus. Erhalten Sie etwas dafür (z. B. Aufschub einer Räumung, Erlass eines Teilbetrags)?
• Formulieren Sie Vorbehalte. Wenn Sie noch Fragen zur Abrechnung haben, sollten Sie die Vereinbarung nicht vorbehaltlos annehmen.

Einmal anerkannt – kein Zurück mehr

Haben Sie eine Nebenkostennachforderung einmal vorbehaltlos in einer Vereinbarung akzeptiert, können Sie sich nicht mehr auf folgende Einwände berufen:

• Formelle Fehler der Abrechnung
• Fehlende Belegeinsicht
• Zweifel an der Richtigkeit der Verbrauchswerte

Unterscheiden Sie Pauschale und Abrechnung

Bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale schulden Sie den vereinbarten Betrag unabhängig von den tatsächlichen Kosten. Hier gibt es keine Abrechnung, die Sie prüfen müssten.

Fazit

Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Bindungswirkung von Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter über Betriebskosten. Mieter sollten vor der vorbehaltlosen Anerkennung einer Nebenkostennachforderung genau prüfen, ob die geforderten Beträge nachvollziehbar sind. Denn einmal anerkannt, ist der Weg zurück verschlossen – selbst wenn die Abrechnung formelle Mängel aufweist.

BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az. VIII ZR 230/19