Muss der Vermieter auch Zahlungsbelege zur Nebenkostenabrechnung vorlegen?

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.12.2020 (Az. VIII ZR 118/19) entschieden: Mieter haben das Recht, nicht nur die Rechnungen, sondern auch die dazugehörigen Zahlungsbelege zu den Betriebskosten einzusehen. Verweigert der Vermieter diese Einsicht, darf der Mieter die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung so lange zurückhalten, bis die Einsicht gewährt wird.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Vermieterin in Berlin verlangte von ihrem Mieter eine Nachzahlung von rund 1.262 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Der Mieter durfte zwar die Rechnungsbelege einsehen – also die Rechnungen der Dienstleister und Versorger. Er wollte aber zusätzlich auch die Zahlungsbelege sehen, also die Nachweise darüber, dass die Vermieterin diese Rechnungen tatsächlich bezahlt hat.

Die Vermieterin lehnte das ab. Der Mieter weigerte sich daraufhin, die Nachzahlung zu leisten.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH gab dem Mieter Recht. Die wichtigsten Punkte der Entscheidung:

1. Zahlungsbelege gehören zu den Abrechnungsunterlagen

Das Einsichtsrecht des Mieters umfasst nicht nur die Rechnungen selbst, sondern auch die Nachweise über deren Bezahlung. Damit kann der Mieter prüfen, ob der Vermieter die in der Abrechnung aufgeführten Beträge tatsächlich (vollständig) bezahlt hat.

2. Kein besonderes Interesse nötig

Der Mieter muss keinen konkreten Verdacht oder ein besonderes Misstrauen begründen. Es reicht das allgemeine Kontrollinteresse – also der ganz normale Wunsch, die Abrechnung des Vermieters nachzuvollziehen.

3. Gilt unabhängig von der Abrechnungsmethode

Egal ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip (es zählt, wann bezahlt wurde) oder nach dem Leistungsprinzip (es zählt, wann die Leistung erbracht wurde) abrechnet – das Recht auf Einsicht in die Zahlungsbelege besteht in beiden Fällen.

Bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist die Einsicht in Zahlungsbelege sogar zwingend notwendig, weil es dort gerade darauf ankommt, ob und wann der Vermieter gezahlt hat.

4. Leistungsverweigerungsrecht bei verweigerter Einsicht

Solange der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege verweigert, darf der Mieter die geforderte Nachzahlung zurückhalten. Es handelt sich um ein sogenanntes temporäres Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB.

Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern bei der Prüfung ihrer Betriebskostenabrechnung erheblich:

• Fordern Sie Einsicht in alle Belege: Sie dürfen nicht nur die Rechnungen, sondern auch die Zahlungsnachweise (z. B. Kontoauszüge, Überweisungsbelege) einsehen.
• Prüfen Sie auf Abweichungen: Stimmen die gezahlten Beträge mit den Rechnungsbeträgen überein? Hat der Vermieter eventuell Rabatte oder Skonti erhalten, die er Ihnen nicht weitergegeben hat?
• Achten Sie auf Kürzungen: Manchmal bezahlen Vermieter Rechnungen nicht in voller Höhe – legen aber den vollen Rechnungsbetrag auf die Mieter um.
• Nutzen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht: Wird Ihnen die Einsicht verweigert, müssen Sie die Nachzahlung nicht sofort leisten.

Praxistipp

Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen möchten, teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie Einsicht in die Rechnungs- und Zahlungsbelege nehmen möchten. Setzen Sie dafür eine angemessene Frist. Wird die Einsicht verweigert, können Sie die Nachzahlung bis zur Gewährung der Einsicht zurückhalten.

BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19