Muss der Vermieter Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung vorlegen?
Viele Mieter kennen die Situation: Die Nebenkostenabrechnung kommt, die Beträge erscheinen hoch, und man möchte die zugrunde liegenden Belege prüfen. Doch was passiert, wenn der Vermieter nur Kopien oder Scans herausgibt? Reicht das aus – oder haben Mieter das Recht, die Originalbelege einzusehen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage in seinem Urteil vom 15. Dezember 2021 (Az. VIII ZR 66/20) klar beantwortet und die Rechte der Mieter gestärkt.
Worum ging es in dem Fall?
Die Mieter einer Wohnung wollten die Originalbelege zu den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2015 bis 2017 einsehen. Die Vermieterin schickte ihnen stattdessen Kopien und Scan-Ausdrucke der Unterlagen. Die Mieter gaben sich damit nicht zufrieden und klagten auf Einsicht in die Originale.
Das Landgericht hatte die Klage der Mieter abgewiesen. Es meinte, ein Recht auf Einsicht in Originalbelege bestehe nur, wenn der Mieter einen konkreten Verdacht auf Manipulation habe. Der BGH sah das anders.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellte klar:
Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung einzusehen. Ein besonderes Interesse oder gar ein Verdacht auf Manipulation muss dafür nicht vorliegen.
Die wichtigsten Punkte der Entscheidung:
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Originalbelege sind der Regelfall: Das Gesetz (§ 259 Abs. 1 BGB) spricht von Belegen, die dem Vermieter „erteilt" wurden – also von den Originalen. Kopien, die der Vermieter selbst angefertigt hat, sind damit grundsätzlich nicht gleichzusetzen.
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Kein besonderes Interesse erforderlich: Der Mieter muss nicht begründen, warum er die Originale sehen will. Es genügt das allgemeine Interesse, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren.
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Kein Schikaneverbot: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Forderung nach Originalbelegen Schikane sei – es sei denn, es gibt tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter ausschließlich Schaden zufügen will.
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Ausnahmen sind möglich: In besonderen Einzelfällen kann es ausreichen, dass der Vermieter Kopien zur Verfügung stellt – etwa wenn er selbst von seinen Dienstleistern nur digitale Belege erhalten hat. Auch wenn besondere Umstände vorliegen, die dem Vermieter die Vorlage der Originale unzumutbar machen, kann eine Ausnahme gelten. Zweifel an der Echtheit der Kopien gehen aber immer zu Lasten des Vermieters.
Was bedeutet das für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil hat weitreichende praktische Bedeutung für Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung prüfen möchten:
Ihr Recht auf Belegeinsicht
- Sie dürfen vom Vermieter verlangen, die Originalrechnungen, Verträge und sonstigen Belege einzusehen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
- Der Vermieter kann Sie nicht einfach mit Kopien abspeisen, wenn Sie die Originale sehen möchten.
- Sie müssen keinen Grund nennen, warum Ihnen Kopien nicht ausreichen.
Wo findet die Einsicht statt?
Die Einsichtnahme in Originalbelege findet in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung statt. Das ist für den Mieter zwar weniger bequem als die Prüfung von Kopien zu Hause – dafür können aber Rückfragen direkt geklärt werden.
Wann können Kopien ausreichen?
Nur ausnahmsweise darf der Vermieter auf Kopien verweisen:
- Wenn er die Belege selbst nur digital erhalten hat (z. B. elektronische Rechnungen)
- Wenn besondere Umstände des Einzelfalls die Vorlage der Originale unzumutbar machen
Wichtig: Wenn Sie Zweifel haben, ob eine Kopie echt und unverändert ist, geht dieses Risiko zu Lasten des Vermieters.
Zusammenfassung
Der BGH hat mit diesem Urteil klargestellt, dass Mieter bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung ein starkes Einsichtsrecht haben. Der Vermieter schuldet grundsätzlich die Vorlage der Originalbelege – ohne dass der Mieter dafür einen besonderen Anlass braucht. Wer also seine Betriebskostenabrechnung gründlich prüfen möchte, kann auf die Einsicht in die Originale bestehen.
BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich als Mieter einen Grund nennen, wenn ich die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung sehen will?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 15.12.2021 (VIII ZR 66/20) genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren. Ein besonderes Interesse oder ein Verdacht auf Manipulation muss nicht dargelegt werden.
Kann mein Vermieter mich mit Kopien der Betriebskostenbelege abspeisen?
Grundsätzlich nicht. Der Vermieter schuldet die Einsicht in die Originalbelege. Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn der Vermieter die Belege selbst nur digital erhalten hat – können Kopien ausreichen. Zweifel an der Echtheit von Kopien gehen zu Lasten des Vermieters.
Wo kann ich die Originalbelege meiner Nebenkostenabrechnung einsehen?
Die Einsichtnahme findet üblicherweise in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung statt. Nur ausnahmsweise – wenn dem Mieter die Einsicht vor Ort nicht zuzumuten ist – kann er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben die Übersendung von Kopien verlangen.
Darf der Vermieter die Originalbelege nach dem Einscannen vernichten?
Der BGH hat in diesem Fall festgestellt, dass vom Vorhandensein der Originalbelege auszugehen ist, wenn der Vermieter deren Vernichtung nicht beweisen kann. Hat der Vermieter Originale vernichtet, kann dies seine Beweisposition bei Streitigkeiten über die Nebenkostenabrechnung schwächen.
Was sind Originalbelege im Sinne des Einsichtsrechts?
Originalbelege sind die Dokumente, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern tatsächlich erteilt wurden. Das können Papierrechnungen sein, aber auch digitale Belege, wenn der Dienstleister ausschließlich in digitaler Form abrechnet. Vom Vermieter selbst angefertigte Kopien oder Scans gelten nicht als Originale.