Dürfen Kosten für Behältermanagement und Rauchmelder-Wartung auf Mieter umgelegt werden?

Das Wichtigste in Kürze

In einem Urteil vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 117/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Sowohl die Kosten für ein sogenanntes Behältermanagement (Müllkontrolle und Nachsortierung) als auch die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern dürfen als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Für Mieter bedeutet das: Diese Positionen in der Nebenkostenabrechnung sind grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Worum ging es in dem Fall?

Mieter einer Berliner Wohnung wehrten sich gegen zwei Positionen in ihrer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018:

1. Behältermanagement (12,09 €): Die Vermieterin hatte einen externen Dienstleister damit beauftragt, die Restmülltonnen regelmäßig zu kontrollieren und falsch getrennten Müll von Hand nachzusortieren.

2. Wartung der Rauchwarnmelder (8,02 €): Die Vermieterin hatte nach einer gesetzlichen Verpflichtung Rauchmelder einbauen lassen und die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung durch eine Fachfirma in der Nebenkostenabrechnung angesetzt.

Die Mieter waren der Meinung, dass beide Kostenarten nicht umlagefähig seien, und forderten die Beträge zurück.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH wies die Klage der Mieter ab. Beide Kostenpositionen dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

1. Behältermanagement ist Teil der Müllbeseitigung

Der BGH stellt klar: Die Kosten für die Kontrolle der Mülltrennung und das Nachsortieren fallen unter den Begriff „Kosten der Müllbeseitigung" nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dieser Begriff ist weit auszulegen und umfasst den gesamten Sachverhalt Müllbeseitigung – also nicht nur die eigentliche Müllabfuhr, sondern auch vorbereitende Tätigkeiten.

Wichtige Punkte des BGH:

• Der Verordnungsgeber hat den früher engeren Begriff „Müllabfuhr" bewusst durch „Müllbeseitigung" ersetzt.
• Die Kontrolle und Nachsortierung ist vergleichbar mit einem Müllkompressor, der ebenfalls das Restmüllvolumen reduzieren soll.
• Es spielt keine Rolle, dass die Nachsortierung durch falsches Mülltrennverhalten einzelner Mieter verursacht wird. Entscheidend ist nur, dass die Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen.
• Es handelt sich auch nicht um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen müsste.

2. Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähig

Die regelmäßige Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern ist eine wiederkehrende Maßnahme zur Überprüfung der Betriebssicherheit. Der BGH ordnet diese Kosten als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV ein.

Wichtige Klarstellungen:

• Die Wartungskosten sind keine Instandhaltungskosten und auch keine Verwaltungskosten, selbst wenn der Vermieter damit zugleich eigene Verkehrssicherungspflichten erfüllt.
• Die bauordnungsrechtliche Frage, wer für die Betriebsbereitschaft zuständig ist (Mieter oder Eigentümer), hat auf die zivilrechtliche Umlagefähigkeit keinen Einfluss.
• Im konkreten Fall reichte die vertragliche Vereinbarung über „Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen" aus, um auch die Rauchmelder-Wartung abzudecken.

Achtung: Die Kosten für die Anmietung (Miete/Leasing) von Rauchwarnmeldern sind laut BGH-Rechtsprechung hingegen nicht als Betriebskosten umlagefähig. Das Berufungsgericht hatte die Vermieterin insoweit bereits zur Rückzahlung verurteilt.

3. Wirtschaftlichkeitsgebot: Mieter tragen die Beweislast

Der BGH bestätigt außerdem: Wenn ein Mieter meint, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen (z.B. einen zu teuren Dienstleister beauftragt), muss der Mieter das nachweisen. Ein pauschales Bestreiten oder die bloße Vorlage von Abrechnungen reicht dafür nicht aus. Der Mieter muss konkret darlegen, dass vergleichbare Leistungen deutlich günstiger zu haben gewesen wären.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung Positionen wie „Behältermanagement", „Müllsortierung", „Müllkontrolle" oder „Wartung Rauchwarnmelder" finden, sind diese nach dem BGH-Urteil grundsätzlich umlagefähig. Folgendes sollten Sie dennoch prüfen:

• Ist die Position im Mietvertrag gedeckt? Die Umlage von Betriebskosten setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung voraus. Meist reicht eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung.
• Handelt es sich um die Wartung oder um die Anmietung von Rauchmeldern? Nur Wartungskosten sind umlagefähig – Miet- bzw. Leasingkosten für die Geräte dagegen nicht.
• Sind die Kosten angemessen? Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt weiterhin. Allerdings müssen Sie als Mieter konkret darlegen können, warum die Kosten unwirtschaftlich sein sollen.
• Stimmt der Verteilerschlüssel? Auch umlagefähige Kosten müssen nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) korrekt verteilt werden.

Das Urteil im Überblick