Darf der Vermieter die Kosten für den Austausch von Rauchmeldern als Modernisierung auf Mieter umlegen?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. Mai 2023 (Az. VIII ZR 213/21) eine wichtige Entscheidung für Mieter getroffen: Werden vorhandene Rauchmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt, handelt es sich nicht um eine Modernisierung. Der Vermieter darf die Kosten dafür nicht über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Was war passiert?

Eine Vermieterin hatte in den Jahren 2012/2013 Rauchmelder in einem Mehrfamilienhaus einbauen lassen. Diese Geräte hatte sie von einem Dienstleister angemietet und versuchte, die laufenden Mietkosten als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – was die Mieter nicht zahlten.

Im Jahr 2019 beendete die Vermieterin den Mietvertrag über die Rauchmelder und ließ stattdessen selbst gekaufte, neue Rauchmelder installieren. Anschließend verlangte sie von den Mietern eine monatliche Mieterhöhung von 0,79 € als Modernisierungsumlage.

Die Mieter weigerten sich zu zahlen. Amtsgericht und Landgericht gaben zunächst der Vermieterin Recht. Doch der BGH entschied zugunsten der Mieter.

Die Kernaussage des BGH

Der BGH stellte klar:

1. Erstmaliger Einbau = Modernisierung: Die erstmalige Ausstattung einer Wohnung mit Rauchmeldern ist grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme, deren Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.

2. Bloßer Austausch = keine Modernisierung: Werden vorhandene Rauchmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt, liegt keine bauliche Veränderung vor. Es fehlt dann an einem wesentlichen Merkmal einer Modernisierung.

3. Eigentumswechsel am Gerät ändert nichts: Auch wenn der Vermieter bisher angemietete Rauchmelder durch eigens gekaufte Geräte ersetzt, ist das keine Modernisierung. Die Änderung im Verhältnis zwischen Vermieter und Lieferant betrifft nicht das Mietverhältnis.

4. Keine „nachträgliche" Mieterhöhung: Ein Vermieter kann nicht Jahre später durch einen bloßen Gerätetausch eine Mieterhöhung nachholen, die er beim Ersteinbau versäumt hat.

Was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Dieses Urteil ist besonders für folgende Situationen relevant:

Rauchmelder-Kosten als Betriebskosten

Der BGH hatte bereits in einem früheren Urteil (Az. VIII ZR 379/20) entschieden, dass die Mietkosten für angemietete Rauchmelder keine umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV sind. Finden Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung dennoch solche Positionen, können diese zu Unrecht abgerechnet sein.

Rauchmelder-Kosten als Mieterhöhung

Wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung wegen Rauchmeldern ankündigt, prüfen Sie:

• Wurden die Rauchmelder erstmals in Ihrer Wohnung eingebaut? Dann kann eine Modernisierungsumlage berechtigt sein.
• Wurden bestehende Rauchmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ausgetauscht? Dann ist die Mieterhöhung nach diesem BGH-Urteil nicht berechtigt.
• Wurden die Rauchmelder durch technisch bessere Geräte ersetzt (z.B. mit Funkvernetzung)? Dann könnte teilweise eine Modernisierung vorliegen – allerdings müssten eingesparte Instandhaltungskosten abgezogen werden.

Wartungskosten für Rauchmelder

Zu unterscheiden von den Anschaffungskosten sind die laufenden Wartungskosten für Rauchmelder. Diese können je nach Mietvertrag als Betriebskosten umlagefähig sein und sind von diesem Urteil nicht betroffen.

Zusammenfassung

Das BGH-Urteil stärkt die Position von Mietern deutlich. Vermieter können die Kosten für den reinen Austausch gleichwertiger Rauchmelder weder als Betriebskosten noch als Modernisierungsumlage auf Mieter abwälzen. Wer in seiner Nebenkostenabrechnung oder in einer Mieterhöhungserklärung solche Positionen findet, hat gute Gründe, diese nicht zu akzeptieren.